Wenn zwischen Mieter und Immobilienvermieter ein Mietvertrag abgeschlossen wurde, so ist ein Rücktritt nicht so einfach. Nur in Ausnahmefällen kann eine entsprechende Klausel dieses Vorgehen ermöglichen. Der in anderen Vertragsfällen so häufig exerzierte Widerruf gilt jedoch nicht im Mietrecht.
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Die Suche nach einer schönen Wohnung
Die perfekte Wohnung ist gefunden und der Vermieter legt dem Mieter einen Vertrag vor. Dieser zögert nicht lange und unterschreibt, ohne über das Thema Rücktritt vom Mietvertrag nachzudenken.
Vor allem möchte er bald einziehen und freut sich schon darauf. Wenn jedoch zwischen dem Zeitpunkt der Unterschrift und dem Einzug ein längerer Zeitraum liegt, so findet man vielleicht noch schönere Objekte und wünscht sich, den bereits abgeschlossenen Vertrag zu widerrufen.
Der Rücktritt vom Mietvertrag ist jedoch ein heikles Thema und findet unter anderen Voraussetzungen statt als ein normaler Widerruf.Ein einmal abgeschlossener Mietvertrag ist laut Mietrecht prinzipiell nicht rückgängig zu machen und muss eingehalten werden.
Die perfekte Wohnung ist gefunden und der Vermieter legt dem Mieter einen Vertrag vor. (#01)
Rücktritt vom Mietvertrag – grundsätzlich nein, in bestimmten Fällen aber möglich
Von einem abgeschlossenen Vertrag kann man nicht zurücktreten, ist im Mietrecht nachzulesen. Anders als bei vielen anderen Vertragsrichtlinien besteht bei den Mietverträgen nicht das gesetzliche Rücktrittsrecht.
Erst im Falle einer Leistungsstörung, also einer mangelhaften Vertragserfüllung, kann das Rücktrittsrecht greifen. Ansonsten ist der Rücktritt vom Mietvertrag nur durchzuführen, wenn eine entsprechende Vereinbarung getroffen wurde. Diese muss dann auch im Vertrag festgehalten werden, um spätere Missverständnisse und Streitigkeiten auszuschließen.
Bei dieser schriftlichen Vereinbarung wird das Rücktrittsrecht der Vertragsparteien präzise beschrieben. Vorgefertigte Verträge mit einer solchen Rücktrittsformulierung sind nicht erhältlich. Es handelt sich also um eine Individualvereinbarung zwischen den Parteien. Ohne diesen Zusatz ist das vertragliche Rücktrittsrecht nicht gültig. Deshalb sollte man genau überlegen, wie man diesen Absatz formuliert.
Die Bindungswirkung im Vertrag
Der Mietvertrag hat sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter Bindungswirkung. Diese beginnt direkt mit der Unterzeichnung des Vertrags. Selbst wenn das Mietobjekt erst in mehreren Wochen oder Monaten bezogen wird, ist also kein Rücktritt vom Mietvertrag möglich. Gerade in den heiß begehrten Wohnlagen kann das ein Problem für die Wohnungssuchenden sein.
Sie müssen früh genug aktiv werden und können sich keine Immobilie reservieren, jedenfalls nicht durch einen Mietvertrag. Das ist nur dann machbar, wenn sich der Vermieter mit einer entsprechenden Rücktrittsklausel einverstanden zeigt. Die Individualvereinbarung des Rücktritts ist jedoch nicht die Regel.
Ausnahmen bestätigen die Regel so auch hier in diesem Fall. (#02)
Ausnahmefälle für den Rücktritt vom Mietvertrag
Es gibt einige Sonderfälle, in denen ausnahmsweise ein Rücktritt vom Mietvertrag erlaubt ist. Dafür sind jedoch gewisse Voraussetzungen einzuhalten.
- Beispiel 1:
Die Mieträume werden zu dem schriftlich zugesagten Zeitpunkt nicht in dem vertraglich vereinbarten Zustand übergeben; der Wohnungsmieter kann also die vermieteten Räumlichkeiten nicht beziehen. Dies kann eine nicht sachgemäße Renovierung sein oder eine vereinbarte aber nicht fertiggestellte behindertengerechte Ausstattung. - Beispiel 2:
Der Mieterpartei wurde das vertragliche Rücktrittsrecht zugebilligt. In den üblichen Mietverträgen für Wohnraum ist diese Vereinbarung nicht enthalten, sie kann jedoch ausdrücklich vereinbart und schriftlich fixiert werden. Diese handschriftliche Ergänzung gilt allerdings nur bis zum Einzug des Mieters. Sobald dieser die Wohnung bezogen hat, kann er vom Rücktrittsrecht keinen Gebrauch mehr machen. Er unterliegt also ab diesem Zeitpunkt dem Kündigungsrecht. - Beispiel 3:
Der Mietvertrag wurde in einer sogenannten Haustürsituation unterschrieben. Bei dieser Art von Überraschungseffekt muss es sich außerdem um einen Verbrauchervertrag halten, das bedeutet, dass der Vermieter in unternehmerischer Absicht handelt und der Mieter als Privatperson.
Mögliche Vorgehensweisen als Alternative zum Rücktritt vom Mietvertrag
In einem normalen Mietvertrag ist die Möglichkeit des Rücktritts nicht beinhaltet. Wer sich nicht sicher ist, ob die Immobilie tatsächlich alle Wünsche erfüllt, sollte darüber nachdenken, einen entsprechenden Zusatz einzufügen. Wenn der Vermieter nicht damit einverstanden ist und man den Standardvertrag unterschrieben hat, so kann man den Fristbeginn des Mietvertrags überprüfen.
Hier sind teilweise Details zur Kündigung vor Mietbeginn zu finden. Unter schriftlicher Angabe des frühesten Zeitpunkts kann man den Mietvertrag entweder schon vor dem Einzug oder erst mit Mietbeginn kündigen. Manche Mietverträge sind erst nach einer Mietdauer von drei Monaten zu kündigen. Damit die Kündigungsfrist läuft, muss man jedenfalls nicht in die Immobilie einziehen.
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