Nebenkosten nicht bezahlt: Verjährung?

Der Mieter hat die Nebenkosten nicht bezahlt. Verjährung schon eingetreten? – Das wird sich so mancher Vermieter fragen, wenn er mal wieder die Zahlungseingänge kontrolliert und feststellen muss, dass seine Nebenkostenabrechnung bei dem einen oder anderen Mieter keinerlei Beachtung findet.

Noch größer wird der Schreck, wenn er sich mit Freunden bespricht und diese ihn auf die Abrechnungsfrist aufmerksam machen. Er hatte sich ja mit dem Zusenden der Nebenkostenabrechnung bis nach dem Urlaub Zeit gelassen. War das etwa schon ein Fehler? Denn wenn die Abrechnungsfrist versäumt ist, wird die Nachzahlung der Nebenkosten erst gar nicht fällig…

Wann tritt die Verjährung der Abrechnung der Nebenkosten ein?

Die Nachforderung aus der Abrechnung der Nebenkosten verjährt regelmäßig nach 3 Jahren. So will es das Gesetz. Diese Verjährungsfrist ist sehr kurz und als Vermieter tut man gut daran, die drei Jahre nicht achtlos verstreichen zu lassen, sondern zeitig einen säumigen Mieter an seine Pflicht zu erinnern. Bevor man jedoch aktiv wird, sollte man sich vergewissern, dass vor allem die fast noch wichtigere Frist, die Abrechnungsfrist, eingehalten wurde.

Wurde die Abrechnungsfrist nicht eingehalten?

Es ist das Schreckgespenst des Vermieters. Nicht jeder Mensch begeistert sich für die Verwaltungstätigkeiten, welche das Vermieten von Wohneigentum mit sich bringt. Da schiebt man die Erstellung der Nebenkostenabrechnung schon mal hinaus. Erst kommt Ostern dazwischen, dann Pfingsten, dann der Urlaub und dann… ja dann steht schon Weihnachten vor der Tür.

Der Mieter kann sich gelassen zurücklehnen, denn die Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung wird erst fällig, wenn der Mieter die Abrechnung der Nebenkosten innerhalb der Abrechnungsfrist erhalten hat. Lässt der Vermieter die Abrechnungsfrist verstreichen, so dass es zu keiner Zustellung der Nebenkostenabrechnung an den Mieter kommt, wird die Nachforderung erst gar nicht fällig und also folglich auch nicht bezahlt.

Wann verjähren die nicht bezahlten Nebenkosten?

Die Verjährung ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Der § 195 BGB sieht hier eine Verjährungsfrist von 3 Jahren vor. Die Frist der Verjährung beginnt mit dem Ende desjenigen Jahres, in welchem der Anspruch entstand. Der Anspruch des Vermieters entsteht laut Mietrecht mit der frostgemäßen Zustellung der Abrechnung der Nebenkosten.

Die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB

Auch die Abrechnungsfrist ist klar definiert. Im § 556 Abs. 3 Satz 2 des BGB ist festgehalten, dass der Vermieter die Abrechnung der Nebenkosten dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes zu übermitteln hat.

Lässt der Vermieter diese Frist fruchtlos verstreichen, kann der Vermieter seine Nachforderung gegenüber dem Vermieter nicht mehr geltend machen. Allerdings hat das Gesetz mit dem § 556 Abs. 3 Satz 3 des BGB hier eine Ausnahme vorgesehen. Hat der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten, verfällt sein Anspruch nicht.

Die nachfolgenden drei einfachen Beispiele sollen dies verdeutlichen.

1. Beispiel 1 für die Berechnung der Frist der Verjährung der Nebenkosten-Abrechnung

   Liegt dem Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr 2015 zugrunde, so beginnt die Abrechnungsfrist mit dem 01.01.2016 und läuft bis zum 31.12.2016. Wird die Abrechnung der Nebenkosten vom Vermieter am 11.10.2016 zugestellt, dann läuft die Frist der Verjährung vom 01.01.2017 bis einschließlich 31.12.2019.

2. Beispiel 2 für die Berechnung der Frist der Verjährung der Nebenkosten-Abrechnung

   Bleiben wir mal beim angenommenen Abrechnungszeitraum des ersten Beispiels: das Kalenderjahr 2015. Wieder liegt die Abrechnungsfrist beim 01.01.2016 beginnend und beim 31.12.2016 endend. Wenn die Zustellung der Abrechnung der Nebenkosten dieses Mal erst am 10.01.2017 erfolgt, hat der Vermieter die gesetzliche Abrechnungsfrist nicht eingehalten. Somit beginnt die Verjährungsfrist erst gar nicht zu laufen, da auch kein Anspruch des Vermieters entstanden ist. Wenn der Mieter die Abrechnung der Nebenkosten nicht bezahlt, ist von Verjährung keine Rede – und er ist auch noch im Recht.

3. Beispiel 3 für die Berechnung der Frist der Verjährung der Nebenkosten-Abrechnung

   Und wieder bleiben wir beim Sachverhalt des Beispiels 2. Jetzt nehmen wir aber an, dass der Vermieter die verspätete Zustellung der Abrechnung der Nebenkosten nicht zu vertreten hat. Daher beginnt die Verjährungsfrist für die Abrechnung der Nebenkosten am 01.01.2018 und läuft bis zum 31.12.2020.

Werden die Nebenkosten nicht bezahlt, wissen wir nun, dass die Frist der Verjährung drei Jahre beträgt. Die Verjährungsfrist beginnt in dem Jahr, welches auf das Jahr des Entstehens der Forderung folgt. Die Verjährungsfrist gilt im Übrigen für Ansprüche beider Seiten. Hat der Mieter Ansprüche an den Vermieter, so sind diese von der Verjährungsfrist ebenso betroffen wie Nachforderungen des Vermieters an den Mieter. Somit ist auch der Mieter gehalten, auf eine zeitnahe Abwicklung der Nebenkostenfrage zu drängen.

Und wenn die Nebenkosten nicht in der Verjährungsfrist bezahlt wurden?

Ganz klar: dann sind diese für den Vermieter verloren. Der Vermieter kann seine Forderung nicht mehr geltend machen. Sein Anspruch auf die Zahlung der Nebenkosten ist dann verjährt. Diese Verjährung gilt umgekehrt auch für die Forderungen des Mieters an den Vermieter.

Ist eine Hemmung der Verjährungsfrist möglich?

Ja, die Verjährungsfrist für die Abrechnung der Nebenkosten kann gehemmt werden. Die Bedingungen für eine Hemmung der Verjährung sind allerdings auch festgelegt.

Hemmung durch Verhandlung

Wenn Vermieter und Mieter über die Abrechnung Verhandlungen führen, dann wird der Lauf der Verjährung dadurch gehemmt. Im § 203 BGB ist dies geregelt. Wichtig ist auch, dass die Verhandlungen ernsthafter Natur sind. Eine solche Verhandlung kann sich aus einem Widerspruch des Mieters gegen die Nebenkostenabrechnung ergeben. Wird die Nebenkostenabrechnung geprüft und werden Verhandlungen zwischen den beiden Parteien geführt, so wird der Lauf der Verjährung so lange gehemmt.

Unterbrechung der Verjährung gemäß § 204 BGB

Es kann eine Reihe von Gründen geben, welche es sogar ermöglichen, die Verjährung zu unterbrechen. Diese Gründe sind im § 204 des Bürgerlichen Gesetzbuchs vorgegeben wie das Vorliegen einer Leistungsklage oder einer Feststellungsklage oder die Zustellung eines Mahnbescheides.

Wie wirkt sich die Unterbrechung auf die Verjährungsfrist aus?

Nach der Unterbrechung der Verjährung gemäß § 204 BGB beginnt die Verjährung erst dann wieder zu laufen, wenn der Grund der Unterbrechung nicht mehr vorliegt. Beim weiteren Verlauf der Verjährung wird allerdings berücksichtigt, dass die Verjährung vor der Unterbrechung bereits für einen gewissen Zeitraum gelaufen ist.

Neubeginn der Verjährungsfrist

Die Verjährungsfrist der Forderung kann unter gewissen Umständen auch von Neuem zu laufen beginnen. Selbst die Dauer der Verjährungsfrist kann von den drei Jahren abweichen. Näheres hierzu findet sich im § 212 des BGB.

Stellt der Gläubiger einen Antrag auf eine gerichtliche oder behördliche Vollstreckungsverhandlung, wäre ein Grund für einen Neubeginn der Verjährungsfrist gegeben. Erkennt der Schuldner den Anspruch an, so wäre dies ein weiterer Grund für einen Neubeginn der Verjährungsfrist. Eine solche Anerkennung der Forderung durch den Schuldner tritt beispielsweise ein, wenn dieser eine Zahlung an den Gläubiger leistet oder eine Sicherheitsleistung stellt.

Ein rechtskräftiger Titel des Gläubigers bewirkt ebenfalls einen Neubeginn der Verjährungsfrist, die dann sogar 30 Jahre beträgt.

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