Die Vorteile von Mehrfamilienhäusern sind unbestritten. Dabei sind derartige Immobilien nicht nur aus Gründen der Vermietung und Geldanlage eine sinnvolle Investition. Auch als Mehrgenerationenhaus ist ein Mehrfamilienhaus bestens geeignet.
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Mehrfamilienhäuser: Win-win-Situation für alle Beteiligten
Das Wohnen mit der ganzen Familie war lange Zeit üblich. Dann jedoch kam eine Zeit, in der die Kinder nach Erwachsenwerden auszogen und ganz woanders eine neue Heimat fanden. In den letzten Jahren ist es verstärkt zu beobachten, dass Mehrgenerationenhäuser stärker gefragt sind. Der Trend scheint sich umzukehren und so werden heute mehr Häuser geplant, die groß genug sind, damit auch noch die Großeltern Platz finden.
Ein normales Einfamilienhaus wird vielleicht mit einer Einliegerwohnung geplant, damit eine separate Wohneinheit für Eltern, Großeltern oder Kinder entsteht. In einem perfekt geplanten Gebäude dieser Art finden alle ausreichend Platz, können sich treffen und dennoch ihre Freiheit genießen. Wer für das Zusammenleben in der Großfamilie ein Mehrfamilienhaus bauen möchte, findet sich daher in bester Gesellschaft. Auch als Geldanlage sind Mehrfamilienhäuser bestens geeignet, können die abgetrennten Wohnbereiche doch vermietet werden.
So definiert sich ein Mehrfamilienhaus
Ein Einfamilienhaus ist ein Gebäude, in dem eine Familie wohnen kann. Demzufolge muss ein Mehrfamilienhaus eine Immobilie für mindestens zwei Familien sein.
Genauso ist es auch, wobei Mehrfamilienhäuser auch weitaus mehr als nur zwei Familien Platz bieten können. Diese Art von Häusern zählt zu den mehrstöckigen Geschosswohnungen. Eigentümer kann eine Einzelperson ebenso sein wie mehrere Personen, häufig finden sich hier auch Eigentümergemeinschaften wieder.
In Deutschland entfallen mehr als 30 Prozent der gesamten Wohnfläche auf Mehrfamilienhäuser, die einzelnen Wohnungen sind dabei jedoch meist kleiner als in einem Einfamilienhaus.
Ein solches ist bei genügend Platz im ländlichen Raum erste Wahl. Gebäude mit mehreren Wohneinheiten hingegen sind im urbanen Lebensraum perfekt, denn dort kommt dem Hochbau in Form von Mehrfamilienhäusern eine größere Bedeutung zu.
Die Vorteile von Mehrfamilienhäusern sind unbestritten. (Foto: Adobe Stock-PRI)
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Finanzieller Anreiz
Verglichen mit dem Bau eines Einfamilienhauses verringern sich die Baukosten: Ein Zweifamilienhaus kostet nicht doppelt so viel wie ein Einfamilienhaus, weil die Kosten nicht exponentiell zur Wohnfläche steigen. Außerdem verringern sich die späteren Wohnkosten, auch diese können nicht pauschal verdoppelt oder verdreifacht werden, nur weil zwei oder drei Wohneinheiten vorhanden sind. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, einen Teil oder das komplette Gebäude zu vermieten, wenn keine Eigennutzung geplant ist. Somit werden Einnahmen durch Vermietung erzielt.
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Mehr Miteinander
Eltern haben, wenn die Großeltern der Kinder mit im Haus wohnen, in der Regel häufiger das Glück, bei Bedarf einen Babysitter zur Hand zu haben. Darüber hinaus bekommen die Kinder eine enge Bindung zu den Großeltern, lernen von diesen und sind eine Bereicherung im Leben der älteren Menschen. Umgekehrt können die Kleinen zu den Großeltern gehen und mit ihnen reden, wenn sie dies mit den Eltern nicht können. Sorgen und Nöte, aber auch alltägliches Glück werden geteilt. Das schweißt zusammen und bindet die Familie aneinander.
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Mehr Hilfe und ein besseres Miteinander
Einer bringt für den anderen vergessene Einkäufe mit oder erledigt diese gänzlich, der andere kümmert sich dafür um das Gemüse im Garten. Die Arbeitsteilung kann im Mehrfamilienhaus nach Interessen erfolgen. Ältere Leute bekommen Gesellschaft, jüngere profitieren von der Hilfe und Erfahrung der Älteren. Doch auch in einem Mehrfamilienhaus, das nicht mit den Großeltern, sondern mit bis dahin fremden Menschen geteilt wird, kann das Miteinander gepflegt und ausgebaut werden, sodass eine starke Gemeinschaft entsteht.
Gibt es Nachteile bei Mehrfamilienhäusern?
Es ist daher wichtig, dass grundlegende Dinge wirklich festgeschrieben werden, außerhalb der Familie ist ein schriftlicher Vertrag mit sämtlichen Regelungen und Absprachen sinnvoll.
Teilweise kann das sogar innerhalb der Familie hilfreich sein, sollte später Streitigkeiten auftreten.
Problematischer können Mehrfamilienhäuser werden, wenn das Haus nicht durch mehrere Generationen, sondern durch sich eigentlich nicht nahestehende Personen bewohnt wird.
Nachbarschaftsstreitigkeiten werden nicht nur bei benachbarten Grundstücken, sondern auch im gleichen Haus ausgetragen! Ursächlich kann der Kinderlärm aus Wohnung A sein, das Klavierspiel aus Wohnung B oder das Grillfest im Garten.
Eigentümer eines Mehrfamilienhauses, die einzelne Wohnungen im Haus vermieten, können gänzlich andere Probleme haben. Sie müssen damit klarkommen, dass ein Mieter seine Miete nicht zahlt oder dass Dinge beschädigt werden. Dies kann zu Streitigkeiten führen, die sogar vor Gericht enden.
Der Vermieter eines Mehrfamilienhauses braucht also besonders gute Nerven, ein hohes Maß an Verhandlungsgeschick und nicht zuletzt einen guten Anwalt.
Außerdem müssen Eigentümer Sanierungen im Mehrfamilienhaus absprechen, was nicht nur bei Vermietungen gilt, sondern auch bei Eigentümergemeinschaften und untereinander gewünschten (oder nicht erwünschten) Sanierung und Renovierungen.
Der Vermieter eines Mehrfamilienhauses braucht also besonders gute Nerven, ein hohes Maß an Verhandlungsgeschick und nicht zuletzt einen guten Anwalt. ( Foto: Adobe Stock- Lucky Ai)
Mehrfamilienhäuser planen und bauen lassen
Die Entscheidung ist gefallen: Ein Mehrfamilienhaus wird gebaut. Wichtig ist, wie bei allen Bauvorhaben, die jeweiligen Fragen abzuklären und die Planung des Hauses durch einen Profi durchführen zu lassen. Insofern unterscheiden sich Mehrfamilienhäuser nicht von Einfamilienhäusern. Zu klären ist unter anderem, wie viele Wohneinheiten gebaut werden und welche Wohnflächen zur Verfügung stehen sollen. Die Planung ist deutlich umfangreicher, das Bauen später ähnelt der Errichtung eines normalen Einfamilienhauses.
Nicht nur beim Bau eines Einfamilienhauses ist es wichtig, wie sich die Nachbarschaft gestaltet. (Foto: Adobe Stock-Imagenet )
Das ist bei der Planung des Mehrfamilienhauses zu beachten
Nicht nur beim Bau eines Einfamilienhauses ist es wichtig, wie sich die Nachbarschaft gestaltet. Wer ein Mehrfamilienhaus plant, sollte sich die Umgebung genau ansehen: Wären am gewählten Ort Familien mit Kindern gut aufgehoben? Dabei ist es ein Unterschied, ob die Immobilie für die Eigennutzung oder für die Vermietung gedacht ist. In letzterem Fall sollte der gesamte Ort näher betrachtet werden: Gibt es hier Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten etc., die eine möglichst breite Vermietung erlauben? Ist der Ort durch eine Überalterung geprägt? Wie steht es um Freizeitangebote und die medizinische Versorgung? All diese Aspekte sollten bei der Wahl des Standorts für das neue Gebäude berücksichtigt werden.
Darüber hinaus sind diese Punkte wichtig:
- geplante Eigennutzung oder Vermietung
- Größe und Anzahl der Wohnungen
- Art und Größe der gemeinschaftlich genutzten Gebäude- und Grundstücksbereiche
- Planung der Durchgangsbereiche in Größe, Lage und Form
- Anzahl und Art der Sicherheitsbereiche wie Notausgänge und Fluchttüren
- Einhaltung rechtlicher Vorgaben
- Nutzung des Grundstücks für Gartenfläche und Stellplätze
Finanzierung bedenken!
Auch wenn die Kosten für Mehrfamilienhäuser noch nach Anzahl der Wohnungen exponentiell steigen, sind sie doch höher als bei einem Einfamilienhaus. Die Entscheidung für ein Fertigteilhaus ist mit einem entscheidenden Kostenvorteil verbunden, denn dieses ist günstiger als ein Massivhaus.
Zudem muss bei der Finanzierung bedacht werden, ob das Gebäude selbst genutzt oder vermietet wird: In letzterem Fall winken Mieteinnahmen, mit denen ein Kredit finanziert werden kann.
Wer das Gebäude selbst nutzt, hat derlei Einnahmen nicht und muss den Kredit komplett aus eigenen Mitteln bestreiten. Dafür wiederum stehen mindestens zwei Parteien zur Verfügung, die sich die Kreditkosten teilen.
Wichtig: Die Banken rechnen mit einem Ertragswertverfahren, wenn sie die Tragbarkeit des Bauvorhabens berechnen sollen. Sie gehen von den Mieteinnahmen aus und rechnen den sogenannten Ortsfaktor dazu. Dieser unterscheidet sich je nach Region und Lage der Immobilie. Im Endeffekt wird darüber entschieden, ob das Bauvorhaben in der vorliegenden Form als tragfähig gelten kann oder ob es geändert werden muss.
Dies gilt auch bei einem privaten Bau, bei dem davon ausgegangen wird, dass nach Abzug der Kreditkosten noch wenigstens die Hälfte des Einkommens übrig bleiben sollte. Bauherren sollten bei der Planung zudem die laufenden Kosten für Heizung, Strom, Wasser und für eventuell nötige Reparaturen am Haus berücksichtigen.
