Es geht hart zu auf dem Immobilienmarkt und die Preise steigen zunehmend an. Ob Mieten oder gar der Erwerb einer Immobilie – immer mehr Geld muss für Wohnung, Haus und Co. eingeplant werden, wie die Beispiele aus Stuttgart, Düsseldorf und Dresden zeigen.
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Immobilienmarkt: Die Ballung in den Großstädten
Auch wenn das Voranschreiten des demografischen Wandels stets präsent ist, wird die Wohnsituation insbesondere in den Großstädten immer enger – doch wie kann das sein? Ein Blick auf die Entwicklung der Bevölkerung in Deutschland zeigt, dass die Geburtenzahlen stetig zurückgingen und erst im Jahr 2016 konnte wieder ein leichter Aufwärtstrend verzeichnet werden.
Dennoch gibt es vor allem in den Städten immer weniger Wohnraum, was zu einer Verknappung des Gutes sorgt. Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis und dies macht sich auch an den Immobilienpreisen deutlich bemerkbar. Das beschriebene Phänomen, dass sich trotz sinkender Bevölkerungszahlen die Einwohnerzahlen der Großstädte erhöhen, wird landläufig Verstädterung oder im Speziellen Urbanisierung genannt.
Durch die Ballung in den Großstädten steigen die Anforderungen an die Kommunen: Das öffentliche Nahverkehrsnetz muss ausgebaut werden, um die Überlastung der Innenstädte zu vermeiden, Schulen und der soziale Bereich müssen angepasst werden und auch die Wohnsituation muss berücksichtigt werden.
Sind mehr Einwohner in der Stadt, geht es darum, genug Wohnraum bereitstellen zu können. Doch diese Herausforderung wird von den Städten und Kommunen nicht immer fruchtbar umgesetzt. Auf dem Land haben die Gemeinden hingegen auch zu kämpfen – jedoch mit den gegenteiligen Auswirkungen der Verstädterung.
Während in Dresden für ein Haus mit 110-120 m² Wohnfläche etwa 320.000 bis 400.000 Euro gerechnet werden müssen, ist dies in Düsseldorf anders. (#01)
Auf dem Land sieht es ganz anders aus
Während die Urbanisierung dafür sorgt, dass der Wohnraum und sämtliche Kapazitäten in der Großstadt zu eng werden, ist es auf dem Land genau anders herum. Wandern immer mehr Menschen in die (Groß-) Städte ab, gibt es maßgebliche Probleme, den Alltag am Laufen zu halten: Schulen müssen aufgrund der niedrigen Schülerzahlen geschlossen werden und auch infrastrukturelle Maßnahmen werden seltener ergriffen – schließlich gibt es nur wenige Menschen, die davon betroffen sind. Gleichermaßen wird den Bundesländern des Öfteren vorgeworfen, als Anreiz die finanziellen Ressourcen in die größeren Städte zu investieren und die ländlichen Gegenden zu vernachlässigen.
Hinsichtlich der Immobilienpreise zeigen sich Wohnungen und Häuser auf dem Land wesentlich günstiger als in der Stadt. Doch Achtung: Handelt es sich um ein Einzugsgebiet oder einen Vorort einer größeren Stadt, dann muss diese Aussage revidiert werden. Vor allem die ländliche Gegend um ein Ballungszentrum herum ist extrem teuer – das liegt nicht zuletzt daran, dass viele Familie in die Vororte ziehen und täglich zum Arbeiten in die Stadt pendeln.
Die ‚richtig‘ ländliche Gegend punktet dabei mit niedrigen Miet- oder Kaufpreisen auf dem Immobilienmarkt. Doch im Umkehrschluss stellt sich auch die Frage, wer gerne auf dem Land lebt, wo die Wege weiter sind und die Infrastruktur aufgrund der Verstädterung abnimmt. Ein Blick auf den Immobilienmarkt zeigt also, dass es gar nicht so einfach ist, eine adäquate Wahl des Wohnorts zu treffen, zumal da die meisten Deutschen Ihren Wohnort stark nach ihrer Arbeitsstelle ausrichten.
Mietpreise: Welche Konsequenzen hat die Verstädterung?
Angebot bestimmt die Nachfrage – und das ist auch bei den Mietpreisen der Fall. Sobald der Immobilienmarkt angespannt ist, steigen auch die Mietpreise. Ganz klar: Je mehr Menschen auf der Suche nach einer geeigneten Wohnung sind, desto besser läuft das Geschäft für die Vermieter. Noch ist es in Deutschland nicht ganz so verrückt wie in internationalen Metropolen, wie London und Paris, dennoch ragen einige deutsche Städte hinsichtlich der Mietpreise hervor.
Die bayerische Landeshauptstadt München ist hierbei der Spitzenreiter: In den vergangenen zehn Jahren haben sich die Mietpreise um sage und schreibe 95 Prozent pro m² erhöht. Diese Quasi-Verdoppelung ist im deutschlandweiten Vergleich erschreckend. Ein Blick auf den Mietspiegel zeigt, dass für eine durchschnittliche 2-Zimmerwohnung mit 60 m² in München ein Preis von 16,41 € pro m² zu erwarten ist. Das sind rund sechs Euro mehr als in anderen bayerischen Städten. Im deutschlandweiten Vergleich, wo bei einer solchen Wohnung ein Quadratmeterpreis von rund 7,22 € angesetzt ist, zeigt sich München als Spitzenreiter.
Das „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten“, wie es offiziell heißt, wurde bereits im Jahr 2015 beschlossen. Die Bundesländer haben es dabei selbst in der Hand, wo die Mietpreisbremse in Kraft treten soll. (#02)
Immobilienmarkt: Mietpreise im deutschlandweiten Vergleich
Um ein umfassendes Bild von der Mietpreisentwicklung in Deutschland darstellen zu können, gilt es, mehrere Städte und die örtlichen Mietpreise genauer zu betrachten. Trotz eines Bevölkerungsplus von 4,74 % zum Teil durch die Flüchtlinge sind die Mietpreise in der deutschen Hauptstadt Berlin relativ überschaubar. Bei gleicher Wohnung mit 60 m² fallen in Berlin Preise von rund 9,62 € pro m² an.
München ist also der die unangefochtene Nummer 1, wenn es um hohe Mietpreise geht. Wer eine Immobilie in Dresden mieten möchte, muss mit einem Quadratmeterpreis in der gleichen Preisklasse wie Berlin rechnen: 7,26 € pro m² sind laut örtlichem Mietspiegel aktuell.
Ein Blick in die Rhein-Main-Gegend zeigt Folgendes: Das Mieten einer Immobilie in Düsseldorf kostet bei besagter 60-m²-Wohnung rund 9,88 € pro m², in Frankfurt hingegen 12,91 € pro m². Auch im Süden kann es sich gut und vor allem teuer leben lassen: Eine Immobilie in Stuttgart mieten kostet bei den gleichen Voraussetzungen (60 m²) rund 14,40 € . Bei der Betrachtung der Mietpreise fällt also in erster Linie ein Nord-Süd-Gefälle auf. Einige politische Maßnahmen versuchen nun, den Anstieg der Mietpreise zu regulieren, was jedoch nur bedingt Erfolg bringt.
Intervenieren vonseiten der Politik: Die Mietpreisbremse
Das „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten“, wie es offiziell heißt, wurde bereits im Jahr 2015 beschlossen. Die Bundesländer haben es dabei selbst in der Hand, wo die Mietpreisbremse in Kraft treten soll. Ausschlaggebend für die Wahl der Stadt bzw. des Gebiets sind folgende Aspekte: Bevölkerungswachstum, Leerstandsquote, Mietentwicklung und Mietbelastung. Doch was regelt die Mietpreisbremse überhaupt?
Sie beschließt eine Deckelung der Mietpreise nach oben hin. So darf mancherorts die Miete beim Abschluss eines neuen Mietvertrags nicht deutlich über dem ortsüblichen Mietpreis liegen: Mehr als zehn Prozent sind dabei tabu. Auch bei Staffelmieten sieht das Gesetz vor, dass keine überdurchschnittlichen Erhöhungen durchgeführt werden dürfen.
Im Bürgerlichen Gesetzbuch wird die Mietpreisbremse durch den Paragraf 556d vertreten. Dabei gibt es jedoch einige Ausnahmen: Wohnungen, die nach dem 1.10.2014 zum ersten Mal vermietet wurden, gelten als Neubau und sind von der Mietpreisbremse ausgeschlossen. Auch bereits abgeschlossene Mietverträge sind von der gesetzlichen Neuerung nicht betroffen. Sind die Mieten hier schon über den zehn Prozent, so darf das auch weiterhin so bleiben.
Der Erfolg der Mietpreisbremse ist umstritten. Unter die Kritikpunkte fallen die Anmerkungen, dass viele Mietspiegel veraltet sind und auf Basis derer keine adäquate Obergrenze festgelegt werden kann. Ebenso stehen die zahlreichen Ausnahmen des Gesetzes in der Kritik, weshalb von vielen Seiten befürchtet wird, dass die Mieter zunehmen die Verlierer sind, denn die Gewinner.
Die genannten Städte Dresden, Düsseldorf, Stuttgart und Berlin weisen ebenfalls große Differenzen hinsichtlich der Anschaffungskosten von Häusern auf. (#03)
Mieten oder kaufen: Die Möglichkeiten des Immobilienmarktes
Nicht zwangsläufig muss eine Immobilie gemietet werden – es besteht auch die Möglichkeit, eine Eigentumswohnung oder ein Haus anzuschaffen. Viele Deutsche sehen mehr Sinn darin, eine Immobilie zu erwerben und lieber monatlich die Tilgung des Kredits abzuzahlen, anstatt einen monatlichen Mietzins an den Vermieter abzugeben. Diese Überlegung ist grundsätzlich nicht falsch, denn so weist eine Investition in Wohnimmobilien trotz der steigenden Nachfrage immer noch eine Rendite von rund 3 Prozent auf.
Eine Anschaffung einer Immobilie lohnt sich also auch für Investoren. Doch auch hier ist ein Blick auf die Preise Entwicklung der Hauspreise von großer Relevanz, denn in den letzten Jahres ließ sich ein klarer Trend ablesen. Der momentane Kaufpreis für ein Haus mit 100 m² Wohnfläche liegt im deutschlandweiten Durchschnitt bei 139.770 €. Varianzen sind auch hier wieder in einem Nord-Süd-Gefälle erkennbar.
Die genannten Städte Dresden, Düsseldorf, Stuttgart und Berlin weisen ebenfalls große Differenzen hinsichtlich der Anschaffungskosten von Häusern auf. Während in Dresden für ein Haus mit 110-120 m² Wohnfläche etwa 320.000 bis 400.000 Euro gerechnet werden müssen, ist dies in Düsseldorf anders. Je nach Lage in der Stadt muss für ein vergleichbares Haus mit einem Preis von 350.000 bis 600.000 Euro gerechnet werden.
In Berlin belaufen sich die Anschaffungskosten, stets in Abhängigkeit zum Stadtteil, auf 270.000 bis 600.000 Euro. Stuttgart liegt mit mindestens 400.000 Euro für ein vergleichbares Haus wieder auf der ersten Position. Der Immobilienmarkt zeigt sich also nach wie vor angespannt, wobei es fraglich ist, ob Maßnahmen der Politik hier wirklich greifen können.
Eigentumswohnung oder Haus anschaffen
Wer überlegt, sich eine Immobilie anzuschaffen – sei es als reine Wertanlage oder tatsächlich, um darin zu wohnen – der muss sich zunächst mit der Frage auseinandersetzen: Soll es eine Eigentumswohnung oder gleich ein ganzes Haus sein? Bei der Beantwortung dieser Frage gibt es einige Punkte zu beachten.
Während die Lage des Hauses in der Regel frei gewählt werden kann, sind Eigentumswohnungen häufig in Stadtnähe zu finden. Dennoch überwiegen die Vorteile bei der Eigentumswohnung, wenn es um die Kosten geht: Ein fest vereinbarter Kaufpreis ist kalkulierbar, während beim Hausbau oftmals zusätzliche Kosten hinzukommen, die vorher nicht geplant waren.
Beim Haus muss der Eigentümer alle anfallenden Kosten alleine tragen, was bei einer Eigentumswohnung durch alle Parteien geteilt wird. Gleichzeitig haben die Eigentümer eines Hauses jedoch die Chance, auch nachträglich das Haus noch verändern zu können. Bei einer Eigentumswohnung ist dies meist nicht möglich. Wer also vor der Entscheidung steht, eine Immobilie zu erwerben, sollte sich und die langfristige Lebenssituation stets im Blick haben.
Ob mieten oder kaufen – die angespannte Lage am Immobilienmarkt macht sich in beiden Bereichen bemerkbar. Der Vergleich der Städte Stuttgart, Frankfurt am Main, Dresden, Düsseldorf und Berlin hat gezeigt, dass sowohl beim Kaufen als auch beim Mieten ein deutliches Nord-Süd-Gefälle vorhanden ist. Bemerkenswert sind die vergleichsweise geringen Immobilienpreise in Berlin, was als Hauptstadt eine besondere Stellung einnimmt.
Bildnachweis:& copy;Fotolia-Titelbild: Manuel Schönfeld-#01: ted007-#02:KavalenkavaVolha-#03:JFL Photography
