Um Immobilien verkaufen zu können, braucht es fachliche Expertise. Natürlich können Haus und Wohnung auch privat veräußert werden, doch die Fülle an Vorbereitungen und Unterlagen erschwert dies deutlich.
Inhaltsverzeichnis: Das erwartet Sie in diesem Artikel
Immobilien verkaufen: Gründe und Vorentscheidungen
Eigentümer können schnell in die Lage kommen, ihre Immobilien verkaufen zu müssen. Steht zum Beispiel ein Jobwechsel an, der einen Umzug erforderlich macht, kann es sein, das auch Haus oder Wohnung verkauft werden sollen. Vielleicht wurde auch eine Immobilie geerbt, kann oder soll jedoch nicht selbst genutzt oder vermietet werden.
Der Verkauf ist auch ein Thema, wenn es sich um eine Wertanlage handelt, die gewinnbringend veräußert werden soll. Dabei stellen sich daher verschiedene Fragen: Welche rechtlichen Aspekte müssen eingehalten werden? Ist es besser, auf einen Makler zu setzen? Und wie finde ich den richtigen Preis?
Lohnt sich der Verkauf der Immobilie?
Ehe der Verkauf fest ins Auge gefasst wird, sollte erst einmal geklärt werden, ob es sich überhaupt lohnt, die Immobilien zu verkaufen. Hierbei kommt es vor allem auf den passenden Zeitpunkt an, wobei die marktwirtschaftliche Situation den Ausschlag gibt.
Der Immobilienverkauf ist weniger ein saisonal abhängiges Geschäft als vielmehr eines, das sich an Angebot und Marktfrage orientieren muss. Geht man von aktuellen Gegebenheiten aus, so lässt sich feststellen, dass die Preise für Immobilien immer weiter steigen und dass selbst der ländliche Raum mit hohen Quadratmeterpreisen aufwartet.
Häufige Gründe für einen kurzfristigen und nicht immer planbaren Verkauf sind:
- Verkauf aus Geldmangel im Alter
- Auswanderungspläne/Umzug wegen Jobwechsel
- Verkauf zur Finanzierung einer anderen Immobilie
- Scheidung oder Erbe und nötige Auszahlung Beteiligter
Wer kurzfristig seine Immobilien verkaufen muss, kann sich jedoch kaum an der Marktlage orientieren und auf eine eventuell günstigere Lage spekulieren. In dem Fall kommt es darauf an, möglichst schnell einen Käufer zu finden.
Viele Immobilienbesitzer scheuen davor zurück, einen Makler zu beauftragen, der den Verkauf des Hauses oder der Wohnung abwickeln soll. ( kurhan )
Selbst verkaufen oder einen Makler beauftragen?
Viele Immobilienbesitzer scheuen davor zurück, einen Makler zu beauftragen, der den Verkauf des Hauses oder der Wohnung abwickeln soll. Der Grund sind die Kosten, die durch die Provision des Maklers entstehen und die den Gewinn aus dem Verkauf schmälern. Doch seit 2020 gilt die Regel, dass sich Käufer und Verkäufer die Provisionskosten teilen müssen. Das spricht für einen Verkauf über den Makler, der sich mit den Preisen ebenso auskennt wie mit den rechtlichen Gegebenheiten zu Energieausweis und Immobilienbewertung.
Eventuell bietet es sich auch an, einen Makler zumindest teilweise zurate zu ziehen. So werden Kunden von Realbest zum Thema „Immobilien verkaufen leicht gemacht“ beraten. Sie können danach immer noch die Immobilie selbst verkaufen, entscheiden sich aber in den meisten Fällen für den Verkauf durch den Makler.
Wichtig ist, den Aufwand des Immobilienverkaufs nicht zu unterschätzen. Zu den Aufgaben, die der Makler übernimmt, gehören unter anderem:
- Erstellung eines professionellen Exposés mit Fotos, Beschreibungen und 3D-Rundgängen
- Ausstellen des Energieausweises
- Immobilienbewertung
- Inserieren der Immobilie auf verschiedenen Kanälen
- rechtliche Absicherung des Verkaufs
- Beratung des Verkäufers
- Vereinbarung und Durchführung von Besichtigungsterminen
- Prüfung der Bonität der Käufer
Diese Aufgaben sind nur beispielhaft und werden durch eine Fülle weiterer Leistungen ergänzt. Vor allem die Hauseigentümer, die nicht selbst vor Ort sein können, sind mit dem Verkauf oft völlig überlastet, weil die verschiedenen Vorbereitungen und Termine mit den Interessenten sehr viel Zeit in Anspruch nehmen. Zudem kennt ein Makler den Markt genau und weiß auch um nicht öffentliche Immobiliengesuche. Hier kommt dem Verkäufer das umfassende Netzwerk des Maklers zugute.
Clever Immobilien verkaufen: So läuft der Verkauf ab
Natürlich muss in Zeiten explodierender Immobilienpreise als Käufer darauf geachtet werden, ein gutes Angebot zu finden und nicht zu viel Geld für eine Immobilie zu zahlen. Doch auch Verkäufer müssen den richtigen Zeitpunkt für den Verkauf finden und zudem alle rechtlichen Grundlagen dafür sicherstellen. Ein Hausverkauf ist immer nur Schritt für Schritt möglich und sollte nicht vorschnell vorgenommen werden!
Um Immobilien verkaufen zu können, müssen vor allem die Unterlagen zum Objekt vollständig sein. ( Foto: Shutterstock- kudia )
Der Ablauf beim Immobilien verkaufen
Um Immobilien verkaufen zu können, müssen vor allem die Unterlagen zum Objekt vollständig sein. Das heißt, dass zuerst ein Termin mit dem Makler vereinbart wird, um alles Nötige zu besprechen und herauszufinden, welche Unterlagen der bisherige Immobilieneigentümer besorgen oder zur Verfügung stellen muss. Zu den Unterlagen, die der Eigentümer haben muss, gehören der Energieausweis und der Grundriss des Gebäudes.
Der Makler wird zudem gute Fotos mit verschiedenen Ansichten machen, wobei sowohl die Innenräume als auch die Außenbereiche fotografiert werden. Dafür sollte das passende Wetter abgepasst werden, denn Immobilien, die in gutem Licht abgelichtet wurden, verkaufen sich erfahrungsgemäß besser.
Bei der Beschreibung sollten zudem alle Arbeiten erfasst werden, die den Wert der Immobilie steigern. Wurde das Badezimmer kürzlich renoviert? Wurde die Fassade neu gedämmt? Wurde in eine moderne Heizung investiert? Diese und weitere Punkte sollten unbedingt Erwähnung finden und sind bei der Immobilienbewertung unverzichtbar.
Beim Festlegen eines Preises, zu dem die Immobilie angeboten werden soll, sind viele Kriterien wichtig. Lage, Haustyp, Bauqualität, Ausstattung und Zustand sind wichtig. Nicht relevant ist hingegen, wie viel Geld der Eigentümer bisher in die Immobilie gesteckt hat.
Wichtig ist nur das Ergebnis, nicht der Weg dahin!
Wer seine Immobilien verkaufen möchte, folgt nach der Erstellung des Exposés und der Preisfindung diesem Ablauf:
- Annahme von Anfragen und Beantwortung derselben
- Vereinbarung und Durchführung von Besichtigungsterminen
- Prüfung der Bonität der Interessenten
- Aufsetzen des Kaufvertrags beim Notar
- Immobilien verkaufen
Der Kaufvertrag wird vom Notar verlesen und muss von Käufer und Verkäufer vor Ort unterzeichnet werden. Endgültig beschlossen ist der Vertrag aber erst, wenn der Käufer das Geld an den Verkäufer übermittelt hat, was der Verkäufer gegenüber dem Notar bestätigen muss. Der Wechsel des Eigentümers wird dann im Grundbuch eingetragen, wo auch eventuelle Lasten verzeichnet werden (z. B. durch eine Kreditaufnahme des Käufers und Nutzung der Immobilie als Sicherheit für die Bank). Vorkaufs- und Wohnrechte werden ebenfalls im Grundbuch vermerkt.
Der Kaufvertrag wird vom Notar verlesen und muss von Käufer und Verkäufer vor Ort unterzeichnet werden. ( Foto: Shutterstock – Jack Frog )
Typische Fehler beim Immobilien verkaufen
Viele Hauseigentümer stürzen sich in das „Abenteuer Hausverkauf“ und wissen gar nicht, worauf sie sich einlassen. Vor allem rechtlich gesehen hat der Verkauf umfassende Konsequenzen. Außerdem ist es wichtig, nicht überstürzt zu handeln, denn der Immobilienverkauf ist mit viel Geld verbunden.
Fehler können dabei viel Geld kosten! Damit verbunden ist der zweite Fehler, der ebenso häufig begangen wird: Der Preis für das Objekt ist nicht bekannt. Eine professionelle Immobilienbewertung wurde nicht gemacht, die Preisfindung orientierte sich nur an den ortsüblichen Preisen. Diese lassen aber die individuelle Ausstattung der Immobilie und evtl. wertsteigernde Maßnahmen völlig außer acht.
Ebenso fehlerhaft: Sich einzig auf das eigene Geschick zu verlassen. Wenigstens eine Beratung durch einen Makler sollte in Anspruch genommen werden, wenn das Immobilien verkaufen nicht zum Verlustgeschäft werden soll. Apropos Makler: Dieser hat die nötige Erfahrung und weiß auch, wie mit Kaufinteressenten umzugehen ist.
Diese sehen die Immobilie noch nicht mit Besitzerstolz im Blick, sondern schauen sich diese ganz anders an als der bisherige Eigentümer. Das wiederum sorgt dafür, dass die Immobilie häufig nicht überzeugend präsentiert wird, Interessenten abspringen oder nicht bereit sind, den geforderten Preis zu zahlen. Verhandlungen werden dann häufig im Keim erstickt.
Ein wichtiger Fehler zum Schluss: Häufig liegt bei den Verkaufsgesprächen noch kein Kaufvertrag zugrunde. Das ist normal, immerhin fertigt der Notar den Kaufvertrag aus. Dennoch sollten die grundlegenden Punkte, die für den Verkauf wichtig sind, schon bei den Besichtigungsterminen angesprochen werden können.
Es ist vielmehr so, dass der endgültige Kaufvertrag die Vereinbarungen, die zwischen Käufer und Verkäufer getroffen wurden, aufgreift und in ein juristisch einwandfreies Vokabular übersetzt. Wenn beim Kaufvertrag etwas völlig Anderes niedergeschrieben wird, als zuvor besprochen wurde, springen potenzielle Käufer wieder ab. Auch hierbei zeigt sich, dass die Zusammenarbeit mit einem Makler der bessere Weg ist, Immobilien zu veräußern.
