Immobilien in Schweden: Villa Kunterbunt wird zum Traumhaus

Schwedens Immobilienmarkt punktet mit einer großen Auswahl an den typisch roten Ferienhäusern, an Ein- und Zweifamilienhäusern verschiedener Größe zu günstigen Preisen. Doch die Verkaufspreise steigen derzeit rasant an, was auf die hohe Nachfrage zurückzuführen ist. Außerdem ist kaufen oft einfacher, als die Immobilien zu mieten.

Wohnungsknappheit in Schweden

Die Schweden scheinen süchtig nach Wohneigentum zu sein. Vielleicht auch aus dem Grund, weil Immobilien lange Zeit heiß umkämpft und daher sehr knapp waren. Doch an der Knappheit hat sich nicht viel geändert, im Gegenteil.

Häuser und Wohnungen sind sogar rarer als je zuvor, denn nicht nur die Schweden selbst kaufen ihr heiß ersehntes Traumhaus, sondern auch Ausländer gehen hier auf der Suche.

Derzeit fehlen laut der schwedischen Handelskammer etwa 110.000 Wohnungen – allein in Stockholm! Dabei geht die Stadt in Bezug auf das Bevölkerungswachstum immer einen Schritt voraus und steht diesbezüglich sogar an erster Stelle innerhalb von Europa.

Die Immobilienknappheit bedingt einen rasanten Preisanstieg und so kletterten die Verkaufspreise im letzten Jahr um gut 17 Prozent nach oben. Momentan kostet der Quadratmeter rund 7500 Euro je nach Stadtviertel. In den beliebten Vierteln können auch bis zu 10.000 Euro eingeplant werden.

Interessant: Der Käufer wird am Ende gar kein Eigentümer, sondern erwirbt ein Dauerwohnrecht oder eine Mitgliedschaft in der Eigentümervereinigung. Er bekommt das „Bostadsrätt“. Will er seine Wohnung oder andere Immobilien vermieten, so muss der Eigentümer bzw. der Rechteinhaber bei der Eigentümervereinigung um Erlaubnis bitten. Das erklärt auch, warum Mieten oft teurer ist als Kaufen.

Dazu kommt die allgemeine Immobilienknappheit im Land – viele Makler inserieren Häuser am Freitag und übers Wochenende sind sie schon vergeben. Am Montag kann die Anzeige gelöscht werden.

 

Traumhaus in Schweden kaufen: Schnell, schnell zum Eigentümer werden

Häuser oder Wohnungen in Schweden zu erwerben, ist ein bisschen so, als würde man bei Ebay etwas ersteigern. Wer sich mit dem Gedanken an einen Kauf trägt, geht zur Bank und beantragt dort einen Kredit. Kann er die entsprechende Bonität vorweisen, wird er das Darlehen umgehend bekommen und kann dann per SMS auf seine Traumwohnung bieten. Makler gehen von einer langwierigen Vermittlung aus, wenn die Sache länger als 12 Tage dauert.

Die Suchenden sind unter Druck und bitten den Makler nicht selten um eine Besichtigung, noch bevor die Wohnung eigentlich zur Besichtigung freigegeben ist. Allerdings hat diese ganze Prozedur etwas sehr Stressiges an sich und beide Seiten sind schnell frustriert. Statistisch gesehen wechselt eine von vier verkäuflichen Wohnungen den Besitzer, noch ehe eine öffentliche Besichtigung stattfinden kann.

Diesen Trend können die Banken feststellen, die aufgrund der Kreditvergabe in den Kaufvorgang involviert sind. Oft verkaufen die Besitzer schon, noch ehe sie selbst eine neue Wohnung gefunden haben.

Nicht selten kollidieren dann die Interessen des Noch-Besitzers mit denen des Neu-Besitzers, der wiederum rasch ein Dach über dem Kopf braucht, weil er seine alte Immobilie schon veräußert hat. Er plant bereits den Umzug, obwohl die neue Wohnung oder andere Immobilien noch nicht einmal frei ist.

Interessant: Ein Gebot auf die Immobilien ist nicht verbindlich. Das heißt, der Käufer oder besser potenzielle Käufer kann sein Gebot jederzeit wieder zurückziehen. Der Verkäufer wiederum hat das Recht, an jeden Bietenden zu verkaufen – unabhängig davon, ob es sich um den Höchstbietenden handelt oder nicht. Teilweise taucht auch später noch ein Interessent auf, der dafür sorgt, dass die Preise wieder nach oben gehen. Aufgrund dieser nicht zu kalkulierenden Aspekte sind beide Seiten daran interessiert, den Verkauf so schnell wie möglich über die Bühne zu bringen. Allerdings werden Käufer damit auch nicht selten gedrängt, den Vertrag so schnell wie möglich zu unterschreiben. Sie haben kaum Fristen zum Überlegen und müssen oft binnen eines Tages oder sogar noch innerhalb einer Stunde unterzeichnet haben.

 

Immobilien in Schweden: Preis höher als der Wert

Ob Ferienhaus oder Wohngebäude – der Preis für Immobilien in Schweden ist oft höher als deren Wert. Dabei wird meist bei einem Ausgangswert begonnen – der Endpreis, zu dem die Immobilien verkauft werden, liegt oft bei 60 bis 70 Prozent darüber.

Wer händeringend nach Wohnraum sucht, akzeptiert nicht selten auch überhöhte Preise – doch jeder sollte sich unbedingt die Zeit nehmen, die Wohnung in Augenschein zu nehmen. Dabei sollten auch Details betrachtet werden – ja, auch der Teppich sollte angehoben und die Klospülung betätigt werden.

Denn solche Kleinigkeiten sind auf den ersten Blick nicht erkennbar, können aber nach Unterzeichnung des Vertrags nicht mehr rückgängig gemacht werden. Dann heißt es nämlich, dass dies zu sehen gewesen wäre – nach Vertragsschluss ist diese Sache aber erledigt und fortan Problem des Käufers. Ein Mangel muss hingenommen und auf eigene Rechnung beglichen werden.

Angesichts der Tatsache, dass die Preise derartig hoch sind, gibt es häufig die Empfehlung, doch einfach auf Mietbasis zu wohnen. Dann stellen sich auch keine Probleme mit versteckten oder offenen Mängeln.

 

Ferienhaus oder Einfamilienhaus: Problem auf Pump?

Egal, wie viele Zimmer eine Immobilie hat – der Preis ist meist so hoch, dass der Käufer für den Erwerb einen Kredit aufnehmen muss. Bei diesem kommt aber das Stichwort „Immobilienblase“ ins Spiel – Kredite werden zu günstigen Zinsen aufgenommen, sind aber so hoch, dass nur die Zinsen abgezahlt werden können.

Das Darlehen bleibt in seiner Höhe bestehen, es erfolgt in vielen Fällen gar keine Tilgung. Meist sind die Zinsen nicht einmal fest – Käufer sollten daher in der Lage seinen, einen Kredit mit bis zu sieben Prozent Zinsen abzuzahlen.

Der aktuelle Zinssatz bewegt sich zwar bei 1,6 Prozent, kann aber schnell steigen und den Kreditnehmern zum Verhängnis werden. Die Banken sorgen sich allerdings nicht um eine Immobilienblase. Sie gehen davon aus, dass die Besitzer bei fallenden Preisen eben erst einmal nicht verkaufen könnten.

 

Wie komme ich an Immobilien in Schweden?

Falunrote Immobilien, mehrere Zimmer für die Kinder, viel Platz im Garten und der Strand oder eine große Stadt in erreichbarer Nähe: So sieht der Traum vieler Menschen aus, die einen Umzug nach Schweden planen und dort zum Immobilieneigentümer werden wollen. Doch was gibt es zu beachten, wenn der Hauskauf dort angestrebt wird?

Zuerst einmal: Seit dem 1. Januar 2000 kann jeder Mensch Immobilien in Schweden kaufen, auch wenn derjenige nicht aus Schweden kommt. Eine Genehmigung ist nicht mehr nötig. Derzeit ist der Kauf noch vergleichsweise günstig möglich, zumal es deutlich weniger Bestimmungen gibt – deren Einhaltung in Deutschland immer mit Kosten verbunden zu sein scheint.

Die Preise lassen sich vor allem in den Regionen Malmö, Stockholm und Göteborg mit denen in München vergleichen – für ein Wohnhaus sollten mindestens 300.000 Euro eingeplant werden.

Folgende Punkte sollten bei einer Besichtigung vor dem Kauf bedacht werden:

1. Wenn offene Kamine und Kachelöfen vorhanden sind: Gibt es ein aktuelles Abnahmeprotokoll durch den Schornsteinfeger? Namentlich handelt es sich um den Dichtigkeitstest.
2. Radon ist in Schweden häufig ein Problem, daher: Wurde im Haus eine entsprechende Messung gemacht? Wie ist das Ergebnis?
3. Bei eigener Wasserversorgung des Hauses: Wie sieht es damit im Winter aus und wurde eine aktuelle Untersuchung des Wassers vorgezeigt? Ist auch im Sommer genügend Wasser vorhanden?
4. Wenn zur Immobilie ein Grundstück dazugehört: Ist dieses freigekauft worden oder gehört es nur im Rahmen eines Pachtvertrags zum Haus?
5. Wichtig bei Holzhäusern: Zeigen sich Schimmelflecken oder Hausschwamm an den Wänden?
6. In Schweden zählen Elektrogeräte und die Einbauküche sowie Waschmaschine meist als zum Haus gehörig. Wie steht es im vorliegenden Fall – wird dieser Teil der Einrichtung mit verkauft oder muss er neu erworben werden?
7. Ist die Einfahrt zum Grundstück frei oder muss dabei ein fremdes Gelände überquert werden? Häufig sind Zufahrten über Firmengelände möglich, was aber im Einzelfall ungünstig sein kann.
8. Wird das Gebäude voll möbliert verkauft oder muss eine komplett neue Einrichtung erworben werden?
9. Wie steht es mit dem Baurecht: Ist dieses uneingeschränkt auf dem ganzen Grundstück auszuüben oder ist es eingeschränkt worden? Dies ist vor allem bei Grundstücken, die direkt am Wasser liegen, häufig ein Problem und eine Streitfrage.
10. Wurde das Grundstück schon einmal öffentlich vermessen? Häufig ist das in Schweden nicht der Fall und die ermittelten Quadratmeter stimmen nicht mit denen überein, die laut Kaufvertrag vorhanden sein müssten.
11. Wie sieht es mit der Umgebung aus: Sind in naher Zukunft Bebauungspläne im Gespräch oder soll in der Nähe gar keine neue Windkraftanlage entstehen?
12. Gibt es ein offizielles Gutachten über den Wert des Hauses?

Wie immer gilt die Empfehlung, am besten erst einmal für einige Zeit auf Probe zu wohnen. So lassen sich Land und Leute deutlich besser kennenlernen als nur bei einem kurzen Aufenthalt von einer oder zwei Wochen im Urlaub. Der Alltag besteht auch in Schweden nicht aus eitel Sonnenschein, aus Wasser, Strand und süßem Nichtstun. Geld muss in die Haushaltskasse kommen, daher sollte sich jeder rechtzeitig nach einer Arbeit oder Einkommensquelle umsehen.

 

Leistungen der Makler

Wer sich im Urlaub oder bei einer gezielten Schwedenreise mit dem Wunsch, ein neues Heim für sich und die Familie zu finden, in eine Immobilie verliebt hat, kann direkt an den Makler herantreten. Dieser wird eine Besichtigung organisieren, die teilweise sogar schon vor der offiziellen Besichtigung liegen kann. Bitte nicht zu zurückhaltend sein, auch wenn das Traumhaus derzeit noch bewohnt ist!

Wie bereits angesprochen, können eventuelle Mängel später nicht mehr beanstandet werden, wenn sie nicht vor Unterzeichnung des Vertrags thematisiert wurden. Gut zu wissen: Beim Kauf von Freizeitimmobilien sparen Käufer in Schweden viel Geld, weil der Kauf nicht vor einem Notar geschlossen werden muss.

Das heißt, der Makler kann alle notarüblichen Tätigkeiten übernehmen, berechnet seine Leistungen aber natürlich ebenso. Dennoch wäre ein Notar teurer und dieses Geld kann gerade nach einem Umzug doch gut in andere Dinge gesteckt werden.

Wurde der Kaufvertrag unterzeichnet, verlangt der Makler üblicherweise 10 Prozent der Kaufsumme als Vorschuss, dieses Geld wird auf ein Maklerkonto gezahlt. Im Kaufvertrag findet sich meist ein Übernahmetermin, der als Antrittstag bezeichnet wird. Dieser ist für alle Beteiligten bindend.

Bis dahin muss auch der restliche Kaufbetrag überwiesen worden sein – Bargeld wird in der Regel nicht akzeptiert. Nach der Restzahlung bekommt der Käufer einen Köpebrev, das ist eine Art Quittung von amtlicher Stelle. Beide Parteien müssen diese Quittung vor Ort unterzeichnen. Der Verkäufer bestätigt somit den Erhalt der Kaufsumme.

Danach wird der sogenannte Kaufbrief (die Quittung) an das Landesgericht gesandt, welches im Einzelfall zuständig ist. Der Kaufbrief ist die Voraussetzung dafür, dass der Eintrag über den neuen Eigentümer im Grundbuch vorgenommen werden kann. Bis dieser Eintrag steht, vergeht in Schweden rund ein Monat.

Das Eigentum geht aber bereits am Tag der Unterzeichnung des Kaufbriefs an den Erwerber über. Diese Vorgehensweise ist vergleichbar mit dem Kauf von Immobilien in Deutschland. Auch hier wird der Notar erst tätig, nachdem ein Nachweis über die Zahlung des Kaufbetrags vorliegt.

Der Notar übernimmt dann die Veranlassung des Grundbucheintrags. In Schweden wiederum wird in diesem Fall der Makler tätig – sofern es sich um eine Freizeitimmobilie handelt. Das heißt, dass Ferienhäuser und –wohnungen sehr unkompliziert zu erwerben sind, der Markt dafür ist allerdings heiß umkämpft, die Preise sind hoch. Tendenziell muss damit gerechnet werden, dass die Kaufpreise in naher Zukunft noch weiter ansteigen werden.

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