Immobilien in der Türkei: Wie Sie die Kleinode finden

Die Türkei wirbt mit Villen und Wohnungen mit Meerblick, mit über 300 Sonnenstunden pro Jahr und niedrigen Preisen – das alles nur drei Stunden von Deutschland entfernt. Wer sich für Immobilie im Ausland interessiert, kann in der Türkei durchaus fündig werden, so wie rund 12.000 Deutsche im Jahr 2013 auch. Eine ausreichende Information vor dem Kauf ist allerdings unverzichtbar.

Immobilien in der Türkei: Wer zieht wohin?

Gerade die Haupturlaubsgebiete sind es, die die künftigen Käufer der Immobilien anlocken. Dort leben, wo andere Urlaub machen – dieser altbekannte Spruch trifft in der Türkei in besonderem Maße zu. Vor allem die Provinz Antalya liegt in der Gunst der Immobilienkäufer ganz weit oben, dann folgen Istanbul, Mugla, Sakarya und Aydin. Die Preise steigen in diesen Gebieten längst, weil der Bedarf an Wohnungen und Häusern so groß ist.

Dennoch sind immer wieder günstige Objekte zu finden, die außer von den deutschen Kaufinteressenten auch von den Russen und Engländern stark gefragt sind. Die vorherige Information zu Preisen und Objekten ist unverzichtbar, denn nicht alle Häuser, die günstig angeboten werden und eine gute Lage haben, sind ihren Preis auch wert. Das Problem: Das türkische Recht ist in vielen Punkten deutlich anders als das deutsche, daraus resultieren nicht selten Missverständnisse. Außerdem kommen natürlich bewusste Betrugsversuche hinzu, die es dem unkundigen Interessenten schwer machen, sein Haus oder die gesuchte Wohnung zu finden.

 

Immobilien mieten und kaufen: Was alles schiefgehen kann

Das größte Problem sind meist die überstürzten Käufe – wer sich in Ruhe Haus oder Wohnung aussucht und sich Zeit zum Informieren und Vergleichen lässt, fällt deutlich seltener auf die Nase. Mittlere Katastrophen passieren, wenn überstürzt ein Haus gekauft wird, „weil das Angebot so unschlagbar günstig war“. Die Folgekosten werden oft nicht bedacht, auch die Methoden windiger Makler sind nicht leicht zu durchschauen. Dann kommt der Kaufvertrag hinzu, der einen riesigen Unterschied zum deutschen Recht aufweist. So muss der Kaufvertrag für Häuser und andere Immobilien nicht einmal vor einem Notar geschlossen werden – genau genommen ist dieser nicht einmal zur Beurkundung berechtigt. Die einzige Anlaufstelle, die hier wichtig und rechtlich vorgeschrieben ist, ist das Grundbuchamt.

Das heißt, die Verfahrensweise sieht wie folgt aus:

• Der Käufer interessiert sich für die Immobilie.
• Er und der Verkäufer beschließen den Handel.
• Bei einem persönlichen Termin vor dem Beamten des Grundbuchamtes wird der Kaufvertrag von beiden Seiten unterzeichnet.
• Der Käufer übergibt dem Verkäufer das Geld – meist wird in der Türkei in bar bezahlt.
• Der Beamte druckt einen Auszug aus dem Grundbuch aus.

Diese Vorgehensweise ist – zumindest theoretisch – ganz einfach und leicht nachvollziehbar. Sie lässt kaum Freiraum für Fehler, ließe sich annehmen. Doch weit gefehlt! Schon im Vorfeld des Vertragsschlusses kann es zu Problemen und Fehlern kommen. So etwa, wenn der Käufer bereits vorab Zahlungen geleistet hat, was nicht selten im Rahmen eines Vorvertrags vorkommt. Ihm wurde vielleicht vorgegaukelt, dass der Termin auf dem Grundbuchamt eine reine Formalität darstellt, was aber natürlich nicht der Fall ist. Windige Verkäufer erscheinen nicht zum Termin auf dem Grundbuchamt – der Kauf kommt nicht rechtsgültig zustande. Das Geld ist weg und die Immobilie nicht verkauft – Pech für den Käufer.

Ebenfalls Pech, wenn das Grundstück gar nicht verkauft werden darf, weil es in einer militärischen Sicherheitszone liegt oder weil es sich auf forstwirtschaftlichem Gebiet befindet. Oder, weil auf dem Grundstück Schulden liegen, wobei nicht wenige Häuser in der Türkei mit einer Hypothek belastet sind.

Theoretisch hätte der Käufer Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Zahlungen, was nicht einmal unbedingt der Fall sein muss. Denn in vielen Fällen wurde gar kein Kaufvertrag unterzeichnet, sondern nur ein Maklervertrag und das gezahlte Geld war einfach nur die Gebühr für den Makler und seine Tätigkeit. Auch wenn es dem Käufer anders verkauft wurde – der Leidtragende ist er aufgrund seiner Unwissenheit selbst. Praktisch ist in den meisten Fällen das Geld weg.

Entweder, weil der „Verkäufer“ selbst verschwunden oder weil von ihm gar kein Geld zu holen ist. Durch einen Prozess würden weitere Kosten entstehen, die am Käufer hängen bleiben würden, wenn der Verkäufer nicht zahlungsfähig wäre. Außerdem muss in der Türkei jeder selbst seinen Anwalt bezahlen, selbst wenn das Verfahren gewonnen wurde. Damit würde dem bereits verlorenen Geld noch einmal welches hinterher geworfen bzw. lohnen sich Aufwand und Kosten häufig nicht, was aber von der Summe des bereits gezahlten Geldes abhängig ist.

 

Hilfe, der Verkäufer ist gar keiner!

Wer Immobilien in der Türkei kaufen möchte, sucht häufig in den besonders gut besuchten Urlaubsgebieten. Dort wiederum besteht das Problem, dass nicht selten Makler auftreten, die gar keine sind – sie stehen mit den angebotenen Immobilien in keiner Beziehung und dürfen diese rechtlich gar nicht veräußern. Leider ist die Berufsbezeichnung „Makler“ nicht geschützt, so darf sich jeder als solcher bezeichnen. Dies lässt Trittbrettfahrern freien Lauf, welche Suchanzeigen durchforsten und dem Interessenten die vermeintliche Traumimmobilie anbieten. Ob Villen zum Mieten oder zum Kaufen: Der Makler hat scheinbar genau das passende Objekt gefunden.

Übrigens gibt es nicht nur in der Türkei derartige schwarze Schafe unter den Maklern, auch von Deutschland aus mischen die Makler gern diesbezüglich mit. Wichtig ist daher, dass ein Käufer kein Geld vorab zahlt – diese ist dann meist verloren. Auch mit Unterschriften sollten Kaufinteressenten zurückhaltend sein – niemand sollte einen Vertrag unterzeichnen, vor allem dann nicht, wenn dieser nur auf Türkisch verfasst ist und nicht alle Details klar sind. Ein Vertrag sollte vor seiner Unterzeichnung immer einem Anwalt vorgelegt werden, was umso mehr gilt, je weiter die Immobilie in der Nähe eines Touristenzentrums liegt. Denn genau dort sind viele Makler tätig, die keine solchen sind und lediglich auf der Suche nach kaufwilligen Interessenten.

Gern werden Touristen angesprochen, die sich gerade Sommer, Sonne und Erholung gönnen und alles ein wenig leichter nehmen. Ihnen gefällt es doch hier so gut, warum nicht eine eigene Ferienimmobilie erwerben? So entstehen organisierte Besichtigungstouren, bei denen verschiedene Immobilien zu sehen sind – natürlich immer direkt am Meer oder wenigstens mit Meerblick! – und bei denen ein regelrechter Kaufdruck aufgebaut wird.

Die Interessenten werden unter Druck gesetzt, bis sie endlich den Vertrag unterzeichnen. Dieser ist dann aber nicht selten derart aufgebaut, dass schon vorab Geld gezahlt werden muss. Oder es wird vereinbart, das Geld in festen Raten zu vereinbarten Terminen zu zahlen – Nichtzahlung hätte eine sehr hohe Vertragsstrafe zur Folge. Der Unterschied zum echten Kaufvertrag: Bei solchen Knebelverträgen steht zwar „Kaufvertrag“ drauf, enthalten ist aber lediglich ein Kaufversprechen.

 

Zeit ist das A und O

Wer in Deutschland Immobilien kaufen möchte, nimmt sich Zeit. Kaum jemand schaut sich ein Haus an und kauft sofort oder erwirbt dieses gar ohne vorherige Besichtigung einfach aus Schilderungen des Verkäufers. Natürlich sollte das in der Türkei genauso gehandhabt werden. Denn nur aus dem Grund, weil gerade Sonnenschein und Urlaubsstimmung herrschen, darf kein Immobilienkauf zustande kommen. Da müssen noch einige Gründe mehr dafür sprechen, wobei ein Grund in der Einhaltung der Beschreibung des baulichen Zustands des Hauses besteht. Neben den baulichen dürfen aber auch die rechtlichen und die finanziellen Aspekte nicht vergessen werden.

Wer in einem Haupttouristengebiet zum Immobilienbesitzer werden möchte, muss hinnehmen, dass die Preise dort inzwischen überhöht sind. Die Nachfrage ist derart groß, dass es sich die Verkäufer leisten können, horrende Preise zu verlangen. Schon seit Jahren warnen Analysten davor, derartig hohe Preise zu zahlen, dennoch boomt der Markt in Antalya und ähnlichen Zentren. Hinzu kommt, dass das Hausgeld in solchen Touristenzentren oft sehr hoch ist. Wenn eine Wohnung in einer Ferienanlage liegt, so muss in Kauf genommen werden, dass auch das Pflegen der Anlage selbst Geld kostet. Das ist teuer und wird auf den Kaufpreis aufgerechnet. Außerdem sind oft Sicherheitseinrichtungen zu bezahlen, was viele deutsche Käufer vergessen oder nicht berücksichtigen.

Die Bauqualität ist heute deutlich besser als noch vor einigen Jahren, dennoch sollte dem baulichen Zustand die nötige Aufmerksamkeit gewidmet werden. Tipp für Kaufinteressenten: Bitte immer einen Sachverständigen zur Besichtigung mitnehmen, denn viele Mängel können mit einfachsten Hilfsmitteln überdeckt werden. Der Experte sieht aber, worauf es ankommt und wo es mangelt. Der Rat, einen Bauexperten mitzunehmen, gilt übrigens nicht nur dann, wenn ein Altbau angeschaut wird, auch bei Neubauten ist immer noch Pfusch anzutreffen, der sich einem Laien aber kaum auf den ersten Blick zeigt.

 

Traumhaus am Meer: Tipps zum Immobilienkauf in der Türkei

Generell gilt, dass für den Kauf von Immobilien Zeit das Wichtigste ist – Zeit und Fachwissen in Kombination sind unschlagbar. Es gilt daher, möglichst viele Informationen zu sammeln und dabei auch zu berücksichtigen, dass Bürokratie beim Immobileinkauf in der Türkei großgeschrieben wird.

Wichtig zu wissen: In einigen Gebieten des Landes können Ausländer gar keine Immobilien erwerben oder brauchen eine Genehmigung der Behörden dafür. Natürlich werden solche Objekte immer wieder angeboten, denn die falschen Makler nehmen es verständlicherweise nicht so genau mit den Vorgaben. Kommt so etwas aber heraus, kann eine Enteignung drohen. Der Käufer kann die Immobilie dann nicht behalten, nur weil er nicht wusste, dass er diese nicht hätte kaufen dürfen.

Folgende Dinge sollten vorab klar sein:

• Ein Kaufvertrag kann nur auf dem Grundbuchamt geschlossen werden. Eine Unterzeichnung des Vertrags zwischen Käufer und Verkäufer ohne Behörde ist nicht gültig.
• Die Bezahlung erfolgt ebenfalls auf dem Grundbuchamt. Anderweitige Zahlungen gelten nicht.
• Der Kaufpreis sollte genau angegeben werden. Oft werden Mogeleien versucht, damit die Steuerlast niedriger wird. Das ist strafbar. Außerdem muss eine eventuelle Differenz später versteuert werden, wenn Haus oder Wohnung wieder verkauft werden.
• Der Käufer erhält nach erfolgtem Verkauf eine Urkunde, die als Nachweis des Eigentums gilt. Wichtig zu wissen: Für ein Objekt können mehrere dieser Urkunden existieren. Wichtig und ausschlaggebend ist aber nur, was im Grundbuch vermerkt ist. Der dort eingetragene Besitzer muss zur Urkunde passen!
• Verträge, die vor dem eigentlichen Kaufvertrag geschlossen werden, sind in Bezug auf diesen nicht gültig. Wurden also bestimmte Vereinbarungen getroffen und vertraglich festgehalten, sind sie nicht rechtsverbindlich, auch wenn ein Notar gegengezeichnet hat.
• Vor dem Termin beim Grundbuchamt dürfen keine Zahlungen geleistet werden, um nicht auf einen Betrug hereinzufallen.

• Geht es um Vermittlungen von Immobilien, so muss eine Vollmacht vorliegen. Diese unbedingt zeigen lassen!
• Vor der Unterzeichnung des Vertrags sollte unbedingt sichergestellt werden, dass keine Belastungen auf dem Grundstück liegen. Diese würden beim Kauf mit übernommen werden.
• Ein Kaufinteressent sollte sich unbedingt so viel Zeit wie nötig nehmen. Nicht durch den Makler unter Druck setzen lassen! Meist handelt es sich bei der Drängelei um eine Masche, mit der das Geld möglichst schnell fließen soll – natürlich ohne Gegenleistung in Form der versprochenen Wohnimmobilie.
• Bauexperten beurteilen die Bausubstanz und finden versteckte Mängel vor dem Kauf. Unbedingt einen solchen Sachverständigen zur Besichtigung mitnehmen, um keine bösen Überraschungen zu erleben!
• Kein Kauf auf Zuruf oder nur aufgrund eines Bildes. Jeder Interessent sollte sich die Immobilien vor Ort ansehen – ein Kauf von Deutschland aus ist daher nicht zu empfehlen. Zumal der Gang zum Grundbuchamt ohnehin in der Türkei erfolgen muss.

BIldnachweis:©Shutterstock Dimos-#01:ColorMaker -#02: Seqoya-#03: Boris Stroujko -#04:Tatiana Popova -#05:Tomasz Czajkowski -#06: M DaVidich -#07: Nejdet Duzen -#08: Lilyana Vynogradova _