Beim Bau eines Hauses oder dem Immobilienkauf fallen viele Nebenkosten an, die von der gesamten Kauf- oder Bausumme zwischen 10 bis maximal 15 Prozent ausmachen können. Das wird von manchen Interessenten an so einem Vorhaben unterschätzt. Angesichts niedriger Zinsen am Kapitalmarkt gilt allerdings die eigene Immobilie als äußerst attraktive Geldanlage: Sie ist wertstabil und kann durch das Rekordtief bei den Hypothekenzinsen so günstig wie nie finanziert werden. Sparen hingegen bringt praktisch keine Rendite mehr. Wer also den Immobilienkauf oder Eigenheimbau plant, macht zurzeit dabei nichts verkehrt. Nur die Nebenkosten müssen die Erwerber im Auge behalten.
Inhaltsverzeichnis: Das erwartet Sie in diesem Artikel
Nebenkosten im Überblick
Wichtig ist die Betrachtung der Nebenkosten, weil sie in den letzten drei Jahren gestiegen sind (Stand der Betrachtung: Januar 2016). Im Sommer 2013 waren bundesweit die Notar- und Grundbuchamtgebühren gestiegen, einige Kostenpositionen wurden um ein Fünftel teurer. Ab 2014 erhöhten dann einige Bundesländer die Grunderwerbsteuer, die in den meisten Fällen den größten Anteil an den Nebenkosten ausmacht.
Die Interessenten an einem Immobilienerwerb planen oft über Jahre, sie bekommen solche Preissprünge aber vor dem praktischen Beginn ihres Vorhabens oft nicht mit. Beispiel Grunderwerbsteuer: In Schleswig-Holstein und Nordrhein-Westfalen werden inzwischen 6,5 Prozent fällig, noch vor wenigen Jahren waren es 3,5 Prozent gewesen. Es gilt daher, alle Nebenkosten vor dem Beginn der Finanzierungsverhandlungen gründlich zu ermitteln.
Dazu gehören:
- Grunderwerbsteuer
- Notarkosten und Grundbuchamt
- eventuell Maklerkosten
- verschiedene Wertgutachten
- Bereitstellungszinsen
- Hausgeld für Eigentumswohnungen
- eventuell Sonderumlagen für Renovierungen
Im Folgenden wollen wir die einzelnen Kostenpunkte etwas näher erläutern.
Finanzierungsnebenkosten
Die Finanzierungskosten sind bekannt, es sind die Zinsen des Hypothekendarlehens. Doch darüber hinaus gibt es auch zusätzliche Finanzierungsnebenkosten. Das finanzierende Geldinstitut erstellt beim Immobilienkauf (einer fertigen Immobilie) ein Wertgutachten, um den tatsächlichen Beleihungswert zu ermitteln. Benannt wird das Ergebnis in der Regel als “Schätzgebühr”, denn der gutachterlich ermittelte Wert hat nur begrenzt etwas damit zu tun, zu welchem Wert sich die Immobilie am Ende wirklich verkaufen lässt.
Die Schätzgebühr für eine Finanzierung beträgt rund 0,2 – 0,5 % der Darlehenssumme. Sie darf laut PAngV (Preisangabenverordnung) in den Effektivzins eingerechnet werden und drückt sich hier je nach Laufzeit des Darlehens in einem niedrigen Promillewert an Zinserhöhung aus.
Weitere Nebenkosten der Finanzierung sind die Bereitstellungszinsen, die der Erwerber zahlt, wenn er das Darlehen ab dessen Bewilligung und Bereitstellung nicht abruft. Das geschieht, weil der Bau nicht fristgemäß begonnen, fortgeführt und fertiggestellt wird. Bereitstellungszinsen können hoch sein, manche Banken verlangen bis zu 0,25 % der bereitgestellten Darlehenssumme pro Monat.
Wertgutachten für das Haus und/oder Grundstück
Ein Grundstück hat zwar einen Wert laut ausgewiesenem Quadratmeterpreis, jedoch kann der Boden mehr oder weniger sanierungsbedürftig sein. Manchmal sind auch Bäume zu fällen und Wurzeln zu roden, das senkt eventuell den Preis. Manchmal existieren Pläne für die Bebauung der Umgebung in den kommenden Jahren, auch das kann den Preis senken. In anderen Fällen handelt es sich um eine aufblühende Region, was die Grundstückspreise treibt.
Daher geben Käufer manchmal ein Wertgutachten für das Grundstück in Auftrag, das 0,1 – 0,2 % des Wertes (vom Grundstück) kosten kann. Ähnliches geschieht beim Erwerb einer fertigen Immobilie. Diese hat einen Verkehrswert, der oft diskussionswürdig ist, weshalb ein entsprechendes Wertgutachten hilfreich ist. Diese Nebenkosten sind nicht zwingend. Über die Preise kann auch frei verhandelt werden.
Vermessungskosten
Ein Grundstück muss vermessen werden, diese Kosten kann, muss aber nicht der Käufer übernehmen. Besonders bei der Aufteilung vorhandener Flächen kann das Katasteramt eine Vermessung verlangen. Das Ergebnis verschafft auch den späteren Eigentümern Sicherheit über die tatsächliche Größe ihres Grundbesitzes, weshalb sie in der Regel die Vermessungskosten übernehmen, doch auch der Verkäufer könnte sie auf eigene Rechnung durchführen lassen. Billiger wäre es dann für den Käufer, das Ergebnis zu akzeptieren. Diese Kosten bewegen sich bei einer Grundstücksgröße zwischen 1.000 – 3.000 m² etwa um 800 – 1.300 Euro.
Nebenkosten bei Gemeinschaftseigentum
Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, wird auch Teilhaber am Gemeinschaftseigentum der Keller-, Dachboden-, Treppenhaus-, Wege- und Gartenflächen, die zum Haus gehören. Diese Flächen müssen gepflegt werden, hierfür dient das monatlich aufzubringende Hausgeld. Zudem bildet die Eigentümergemeinschaft Instandhaltungsrücklagen. Wie hoch solche fortlaufenden Nebenkosten ausfallen, ist in den Protokollen der Eigentümerversammlung ersichtlich. Die Wohnungseigentümergemeinschaft fasst entsprechende Beschlüsse. Weitere Nebenkosten einer Eigentümergemeinschaft entstehen durch Sonderumlagen für Renovierungen. Diese Kosten können nur selten, aber auch sporadisch auftreten. In mehr oder weniger regelmäßigen Abständen, aber auch nach einem schwerwiegenden Wetterereignis sind Reparaturen oder Renovierungen am Haus zu bezahlen. Unter Umständen müssen Erwerber einer Eigentumswohnung sogar bereits beschlossene, aber durch den Vorbesitzer noch nicht bezahlte Sonderumlagen übernehmen.
Notar- und Gerichtskosten
Für die Kaufabwicklung stellt ein Notar eine beglaubigte Urkunde aus. Das ist in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben (in anderen Ländern – u.a. Spanien – nicht). Die Notargebühren sind in den letzten Jahren ebenfalls leicht gestiegen. Sie unterscheiden sich etwas zwischen den Bundesländern, zudem kann der Notar für einen Vertragsentwurf und etwaige Besonderheiten Sondergebühren verlangen. Standardgebühren sind die Gebühren für die Protokollierung und den Grundbuchantrag.
Rein pauschal sollten sich Käufer auf rund 1,5 % des notariell beglaubigten Wertes einstellen. Das bedeutet auch: Wer als späterer Bauherr zunächst nur das Grundstück erwirbt, zahlt hierfür niedrigere Notarkosten als der Erwerber einer Immobilie + Grundstück. Hinzu kommen die Gerichtskosten für den Eintrag ins Grundbuch, die rund 0,3 – 0,5 Prozent des Transaktionswerts betragen. Dieser Eintrag ist für den späteren Eigentümer zwingend, er sichert ihm sein Eigentum. Während der Finanzierungsdauer durch die Bank sichert er dieser ihren Eigentumsanteil am Grundstück und der Immobilie. Zum Grundbucheintrag gehören daher auch Eigentumsrechte, Grundschulden und Hypotheken.
Grunderwerbsteuer
Bei der Grunderwerbsteuer handelt es sich oft um den größten Anteil an den Nebenkosten. Das trifft in jedem Fall zu, wenn für den Kauf kein Makler eingeschaltet wurde. Diese Steuer wurde in den letzten Jahren in vielen Bundesländern – beginnend ab 2007 in Berlin – sehr deutlich erhöht. Vorher hatte der Satz deutschlandweit einheitlich 3,5 % vom Kaufpreis betragen, nun lassen sich Sätze in den einzelnen Bundesländern zwischen 3,5 – 6,5 % finden. Am höchsten fällt diese Steuer Anfang 2016 in Schleswig-Holstein, dem Saarland, Nordrhein-Westfalen und Brandenburg aus (jeweils 6,5 %), in Berlin und Hessen sind es 6,0 %, in Bayern und Sachsen immer noch niedrige 3,5 %, in Hamburg 4,5 %, in den übrigen Ländern 5,0 %.
Maklerkosten
Wer einen Makler einschaltet, um eine Immobilie oder auch nur ein Grundstück zu finden, zahlt die Maklercourtage. Dasselbe kann aber auch den Verkäufer betreffen. Grundsätzlich gilt beim Eigentumsübergang (nicht bei einer Vermietung, siehe weiter unten), dass die Courtage a) verhandelbar ist und b) je nach Markt nur vom Käufer, nur vom Verkäufer oder anteilig (oft hälftig) von beiden Parteien zu tragen ist, und zwar unabhängig davon, wer den Makler beauftragt hat.
Die Höhe geben in den einzelnen Regionen oft Maklerverbände vor, doch grundsätzlich ist der Makler in der Gestaltung frei. Er darf nur die ortsübliche Courtage nicht um mehr als 20 % überschreiten, ansonsten ist sie anfechtbar nach § 138 BGB (Wucher). Die unverbindlichen Richtwerte der Maklerverbände liegen oft zwischen rund 3,0 – 6,0 % plus Mehrwertsteuer (brutto 3,57 – 7,14 %). Diese Provision ist unmittelbar nach dem Vertragsschluss fällig. Nicht zu verwechseln ist sie mit der Courtage bei Mietobjekten, die der Gesetzgeber auf maximal zwei Nettomonatskaltmieten deckelt und bei der seit dem 01.06.2015 das Bestellprinzip gilt: Hier zahlt immer derjenige, der den Makler bestellt hat.
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