Sie haben ein altes Haus geerbt oder gekauft? Bei näherem Hinsehen stellt sich dann aber heraus, dass es baufällig und abrissreif ist? Dann ist es Zeit, sich über die anfallenden Kosten Gedanken zu machen.
Abriss nach einem Fehlkauf
So mancher kauft ein bebautes Grundstück in wunderschöner Lage, auf dem sich allerdings eine abrissreife Immobilie befindet. Das ist dem Käufer egal, denn es geht ihm um den exponierten Standort. Er lässt das Gebäude abreißen und ein neues errichten. Solche geplanten Käufe mit anschließendem Abriss sind allerdings nicht die Regel.
Weitaus häufiger stellt sich das Problem, dass das Gebäude als Altbau gekauft wurde, der seinen ganz eigenen Charme hat, wunderschön gelegen ist und ein tolles Heim für die Familie werden sollte. Doch nach dem Kauf stellt sich heraus, dass es an allen Ecken und Enden mangelt, dass nur noch eine Sanierung von Grund auf helfen könnte, um das Haus überhaupt langfristig bewohnbar zu machen.
Hier gilt die Faustregel, die besagt: Wenn der Umbau mindestens 75 Prozent der Neubaukosten beträgt, ist der Abriss die bessere Alternative. Sie stecken ansonsten so viel Geld in die Sanierung, die jedoch oft weniger nachhaltig ist als der komplette Neubau. Dabei können die Kosten für den Abriss in die Höhe schießen, denn schließlich bleibt es nicht bei diesem, sondern es kommen noch Kosten für die Entsorgung (auch eventueller Schadstoffe) hinzu.
Ist das Gebäude gut zu erreichen und können alle Maschinen und Fahrzeuge das Grundstück gut befahren, sind die Kosten nicht so hoch, als wenn ein Rangieren kaum möglich ist. (#01)
Welche Kostenfaktoren sind relevant?
Grob gesagt, müssen Sie Zeit und Arbeitsmaterialien sowie die Arbeitskraft der Abrissunternehmer einrechnen. Doch im Einzelnen ergibt sich eine Vielzahl an Faktoren, die in den letztendlichen Preis mit hineinspielen:
- Größe des Hauses
Je nach Größe des Gebäudes werden Arbeitszeit sowie Zeit für den Maschineneinsatz berechnet. Daher gilt, dass der Abriss eines großen Hauses deutlich teurer ist als der einer kleinen Hütte. - Standort des Gebäudes
Ist das Gebäude gut zu erreichen und können alle Maschinen und Fahrzeuge das Grundstück gut befahren, sind die Kosten nicht so hoch, als wenn ein Rangieren kaum möglich ist. Die das Haus umgebende Freifläche sollte daher groß genug sein, damit auch schweres Gerät anrücken kann. Ansonsten wird der Abriss erschwert und damit deutlich teurer. - Sicherheitsmaßnahmen
Teilweise sind Sicherheitsmaßnahmen nötig, um den Abriss vornehmen zu können. Müssen Straßen oder Wege gesperrt werden, weil sich das Gebäude direkt neben selbigen befindet? Für derartige Absperrungen fallen oft Gebühren an, deren Sätze die jeweilige Gemeinde oder Stadt vorgibt. - Zusatzmaßnahmen nötig
Ist das abzureißende Haus mit einem Nachbargebäude verbunden, sind eventuell Sicherheitsmaßnahmen nötig, damit das andere Gebäude nicht einstürzt oder Schaden nimmt. Auch nachträglich können derartige Maßnahmen fällig werden. - Sondermüll
Sehr alte Häuser warten oftmals mit einer erschreckenden Menge an Müll auf, der sich als Sondermüll besonders schwer und vor allem teuer entsorgen lässt. - Keller vorhanden
Ist ein Keller vorhanden, muss dieser teilweise mit ausgebaggert werden, danach erfolgen Verfüllung und Verdichtung des nun dort befindlichen riesigen Lochs. Entsteht danach ein Neubau an dieser Stelle, muss ein Verdichtungsnachweis erbracht werden!
Wie Sie erkennen können, setzen sich die Kosten aus verschiedenen Faktoren zusammen. Bei einem Hausabriss sollte dies alles bedacht werden, denn die Kosten kommen zu dem Kaufpreis für das Grundstück noch hinzu und können somit deutlich höher ausfallen, als wenn Sie ein Haus kaufen, das nur noch etwas renovierungsbedürftig ist, jedoch einen höheren Kaufpreis ausweist.
Grob können Sie für ein Einfamilienhaus davon ausgehen, dass zwischen 10.000 und 25.000 Euro für einen professionellen Abriss anfallen. (#02)
Wie teuer ist der Hausabriss?
Ehe Sie die Entscheidung treffen, dass der Abriss für das Haus die beste Lösung ist, schauen Sie sich die zu erwartenden Kosten genauer an. Grob können Sie für ein Einfamilienhaus davon ausgehen, dass zwischen 10.000 und 25.000 Euro für einen professionellen Abriss anfallen. In dem Wert inbegriffen ist der eigentliche Abbruch, dazu eventuelle Gebühren und der Abtransport von Schutt und Sondermüll. Allerdings dient das nur als grober Richtwert, denn im Einzelnen können die Kosten bedingt durch verschiedene individuelle Faktoren beträchtlich höher liegen.
Wichtig daher: Erbitten Sie Angebote von verschiedenen Abrissfirmen, die Sie vergleichen können. Sollten Sie nach dem Abbruch einen Neubau planen, können Sie auch den damit beauftragten Architekten um Hilfe bitten, er kennt sich mit den Preisen in der Regel aus und kann auch Abrissunternehmen empfehlen.
Auch wenn die äußere Gebäudehülle nur noch zum Abriss taugt, so muss das Haus doch teilweise erst leer geräumt werden. (#03)
Vorarbeiten einkalkulieren
In die Kosten pro Quadratmeter müssen auch eventuell nötige Vorarbeiten einkalkuliert werden. Auch wenn die äußere Gebäudehülle nur noch zum Abriss taugt, so muss das Haus doch teilweise erst leer geräumt werden. Hier befindet sich (gerade bei Erbstücken) oftmals noch ein großer Teil der Einrichtung, der meist nur noch als Sperrmüll zu entsorgen ist. Auch die Entkernung sowie das Entfernen von Wasser- und Elektroleitungen gehört zu den Vorarbeiten hinzu und schlägt mit bis zu 3000 Euro zu Buche.
Berücksichtigen Sie daher auch diese Kosten und vor allem den Fakt, dass so manches baufällige Haus nicht mehr gefahrlos betreten werden kann. Die Entrümpelungs- und Räumungsarbeiten in Eigenleistung zu erbringen, dürfte dann schwer werden. Wieder ist ein Fachunternehmen gefragt, das die Gesamtkosten für das Projekt „Abriss“ deutlich nach oben korrigiert.
Bei einem kleineren Abriss können Sie sicherlich auch selbst Hand anlegen, was vor allem bei alten Bauernhäusern mit angrenzendem Stallteil möglich ist. (#04)
Geringere Kosten möglich?
Wie eben angesprochen wurde, ist es möglich, die Kosten für den Abbruch sowie die Entsorgung des alten Hauses zu reduzieren. Sprechen Sie dafür mit dem ausführenden Abbruchunternehmen ab, welche Arbeiten Sie als Eigenleistung durchführen können, sodass sich der Arbeitsaufwand für das Unternehmen reduziert.
Das Haus muss frei zugänglich sein, eventuell lässt sich das Umfeld des Gebäudes entsprechend vorbereiten. Notfalls sind Baumfällungen nötig, damit schweres Gerät auf das Grundstück fahren kann. Versuchen Sie generell, alle möglichen Hindernisse so weit wie möglich zu beseitigen. Natürlich wird das auch das Fachunternehmen gern machen, allerdings eben nicht kostenfrei.
Bei einem kleineren Abriss können Sie sicherlich auch selbst Hand anlegen, was vor allem bei alten Bauernhäusern mit angrenzendem Stallteil möglich ist. Dieser Stallteil wurde schon von vielen Hausbesitzern abgerissen und zwecks Gewinnung neuen Wohnraums wieder aufgebaut. Solche Teile lassen sich mit Fachkenntnis, Fleiß und ein paar Helfern selbst abreißen, wobei die Entsorgung der Abbruchteile ebenfalls gesichert werden muss. Kosten spart dies allemal, auch wenn es nicht jedermanns Sache sein mag.
Video: Abbruch selber machen und Geld sparen:)
Die rechtliche Seite des Abrisses
Sie haben ein baufälliges Haus gekauft und den Abriss schon geplant? Leider ist die eigene Planung nicht immer mit den Vorhaben der Abbruchunternehmen kompatibel und Sie müssen noch warten, bis das Vorhaben ausgeführt werden kann. Damit Sie rechtlich nicht haftbar gemacht werden können, sollten Sie an die ausreichende Sicherung des Hauses denken. Es darf nicht für jedermann zugänglich und muss entsprechend gesichert sein. Kommt eine Person darin zu Schaden, haften Sie! Machen Sie daher nur allzu deutlich, dass hier das Betreten verboten ist.
Damit Sie das Gebäude rechtlich sicher abreißen können, müssen Sie das Vorhaben gegenüber dem Bauamt anzeigen. Teilweise sind auch weitere Genehmigungen nötig, nach denen Sie sich aber im Einzelfall erkundigen sollten. Das Bauamt kann dabei sehr konkrete Aussagen treffen, welche wiederum für Sie bindend sind.
Ein Problem können denkmalgeschützte Immobilien sein: Auch bei augenscheinlicher Baufälligkeit dürfen diese nicht einfach abgerissen werden. Oftmals sind dabei hohe Auflagen einzuhalten. Ein Abriss ist vielleicht nur möglich, wenn der Wiederaufbau nach dem Vorbild des alten Gebäudes geschieht, wobei alle baulichen Besonderheiten einzuhalten sind. Ist ein Abriss nicht erlaubt, kann die Sanierung sehr teuer werden, denn auch hierbei müssen alle charakteristischen Merkmale des Objekts erhalten bleiben. Sicherlich eine gute Wertanlage für die Kinder, für Sie aber erst einmal ein sehr teures Vorhaben!
Der Abbruch des Hauses muss nicht angezeigt werden, wenn die Größe desselben unter 300 Kubikmetern liegt. Die Befreiung von der Melde- und Anzeigepflicht gilt auch dann, wenn Sie auf dem Grundstück lediglich Mauern wegreißen (lassen) wollen. Auch dabei lohnt sich eine Nachfrage beim Bauamt, denn schon viele Grundstücksbesitzer haben in dem guten Glauben, richtig zu handeln, einen Abriss vorgenommen. Dieser wurde dann aber von „wohlmeinenden“ Nachbarn beanstandet und es kam zu Anzeigen und fälligen Bußgeldzahlungen. Vermeiden Sie dies durch eine rechtzeitige Information und dadurch, dass Sie sich an alle Auflagen seitens des Bauamtes halten!
Bildnachweis:©Shutterstock-Titelbild: oleschwander -#01: T-Design -#02: T-Design -#03: Bjoern Wylezich -#04: Marty Feussner
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Wir müssen leider ein Haus abreisen. Nach dem Kauf hat es sich als Fehlkauf herausgestellt. Gut zu wissen, dass wenn beim Abbruch mind. 75% der Neubaukosten für den Umbau benötigt werden, dieser sinnvoll ist.
Mein Bruder hat Entkernungsarbeiten für sein Haus in Planung gegeben. Ich finde auch, dass man nicht so viel Geld in die Sanierung stecken sollte. Manchmal ist ein Abriss mit anschließendem Neubau langfristig die Beste Lösung.
Mein Mann und ich haben vor, unseren Altbau abreißen zu lassen. Gut zu wissen, dass wir durch Eigenleistung einige Kosten einsparen kann. Ich hatte bisher nicht bedacht, dass auch die Müllentsorgung ein zusätzlicher Faktor ist, den wir berücksichtigen müssen.
Vielen Dank für die vielen Informationen. Wir müssen unser Haus abreißen lassen und ich hole mir gerade einige Informationen ein. Es ist wirklich wichtig, einen Experten für Abbruch miteinzubeziehen. So ein Hausabriss ist wirklich komplex, braucht viel Vorarbeit. Ich wusste gar nicht, dass zum Beispiel auch der Standort des Gebäudes über die Kosten bestimmt.
Vielen Dank für die Faustregel, ob sich ein Umbau gegenüber einem Neubau finanziell wirklich lohnt, die finde ich sehr hilfreich. Ich selbst habe bis vor kurzem auch vor dieser Entscheidung gestanden, als ich das Haus meiner Eltern geerbt habe. Inzwischen ist die Entscheidung jedoch auf einen Neubau gefallen, weshalb ich aktuell ein geeignetes Abbruchunternehmen suche.
Wir wollen eine Garage abreisen. Gut zu lesen, welche Kosten man bei einem Hausabriss hat, so werden wir darunter liegen. Die Abbrucharbeiten sollten so schnell erledigt sein.
Wir haben ein altes Haus gekauft. Wie auch im Beitrag erwähnt, geht es uns auch nicht um das Haus, sondern den Standort. Daher werden auch wir bald mit einem Abbruchunternehmen den Abriss planen.