Haus kaufen oder mieten: Niedrige Bauzinsen nutzen?

Die Bauzinsen sind seit langer Zeit extrem tief, beginnen aber langsam wieder zu steigen. Höchste Zeit also, sich näher mit der Frage zu befassen, ob der Kauf einer eigenen Immobilie sinnvoll ist oder nicht.

Inhaltsverzeichnis: Das erwartet Sie in diesem Artikel

Niedrige Bauzinsen: Lebenssituation überdenken

Viele Menschen, die die Bauzinsen für Deutschland im Vergleich sehen und herausfinden wollen, welche Bank der beste Finanzierungspartner für den Immobilienkauf sein könnte, sollten sich eher die Frage stellen, ob der Kauf zu ihrer Lebenssituation passt.

Denn genau die muss zuerst analysiert werden. Wie sicher ist der eigene Arbeitsplatz und kann es sein, dass Sie der Arbeit wegen umziehen müssen? Wie steht es um die Familienplanung: Wollen Sie in dieser Stadt Ihre Kinder großziehen oder möchten sie lieber woanders wohnen?

Eine Immobilie ist eine langfristige Anschaffung, und auch wenn das Haus wieder verkauft werden kann, stellt sich dies doch mitunter problematisch und vor allem verlustreich dar. Denn eines ist sicher: Das Geld, was Sie zum Bauen benötigen und in die Einrichtung des Hauses stecken, bekommen Sie bei einem Verkauf nur in den seltensten Fällen in gleicher Höhe wieder zurück.

Denken Sie auch darüber nach, ob Sie immer hier wohnen bleiben möchten und wie sich die Wohnsituation im Alter gestalten könnte. Das Objekt, das Sie im Auge haben, ist vielleicht mehrgeschossig und bietet keine Möglichkeit der Anbringung eines Treppenlifts. Wie kommen Sie später in den oberen Stock? Bauen Sie selbst, sollten Sie solche Aspekte direkt mit berücksichtigen!

Haus kaufen oder mieten Sanierungskosten nicht vergessechnell sind Reparaturen am Haus nötig, deren Kosten Sie als Mieter nicht oder nur anteilig zu tragen hätten. Allerdings haben Sie als Hausbesitzer in den meisten Fällen die Chance, den Zeitpunkt der Reparatur und damit der fälligen Ausgabe zu bestimmen. (#01)

Wann ist kaufen besser?

Die Standardantwort eines Maklers wird in den meisten Fällen sein, dass das Kaufen immer besser ist, weil Sie hiermit Eigentum schaffen und einen Vermögenswert bilden. Klar, der Makler möchte seine Objekte verkaufen! Aber wie sieht es objektiv gesehen aus?

Sie sollten über den Hauskauf nachdenken, wenn Sie wissen, dass Sie langfristig an diesem Ort bleiben wollen und dass Sie auch in der Lage sind, die Finanzierung des Objekts zu stemmen. Sicherlich können momentan die Voraussetzungen für die Finanzierung ohne Eigenkapital vorliegen, weil Sie ein gesichertes Einkommen in ausreichender Höhe haben, jedoch kaum auf Rücklagen zurückgreifen können. Doch wie sieht es in einigen Jahren aus? Gerade ältere Menschen sollten die Zeit überdenken, die Ihnen noch bis zur Rente bleibt – eine Immobilie ist im besten Fall vor Renteneintritt abbezahlt.

Kaufen Sie auch, wenn Sie gern Hausbesitzer sein möchten und sich um das Haus oder die Wohnung eigenverantwortlich kümmern wollen. Dazu zählen auch die Pflege des Grundstücks und eventuelle Anliegerpflichten!

Können Sie damit leben, dass unverhofft Ausgaben entstehen können? Schnell sind Reparaturen am Haus nötig, deren Kosten Sie als Mieter nicht oder nur anteilig zu tragen hätten. Allerdings haben Sie als Hausbesitzer in den meisten Fällen die Chance, den Zeitpunkt der Reparatur und damit der fälligen Ausgabe zu bestimmen.

Wer beruflich und privat besser flexibel bleiben möchte, sollte auch in Bezug auf seine Wohnsituation anpassungsfähig sein. (#02)

Dann bleiben Sie besser Mieter

Wer beruflich und privat besser flexibel bleiben möchte, sollte auch in Bezug auf seine Wohnsituation anpassungsfähig sein. Ein Haus wäre in dem Fall nur hinderlich, es sei denn, Sie würden es bei einem Wegzug als Mietobjekt zur Verfügung stellen und es somit als Kapitalanlage nutzen.

Sie bleiben auch besser dann Mieter, wenn Sie mit Schulden nicht gut klarkommen; den Kredit zahlen Sie in der Regel zwischen zehn und zwanzig Jahre lang ab! Vielleicht wollen Sie die Wohnung auch nur als solche nutzen und wünschen ansonsten keinerlei Verpflichtungen. In dem Fall ist eine Mietwohnung die bessere Wahl. Dann können auch keine unerwarteten Ausgaben auf Sie zukommen und Sie können das gesparte Geld für den Urlaub verwenden.

Nicht selten muss ein Hausbesitzer die Urlaubskasse plündern, weil beispielsweise ein Sturm dafür gesorgt hat, dass wieder einmal ein Baum umgebrochen ist und entsorgt werden musste. Oder weil die Heizung plötzlich defekt war, der Heizöltank ausgetauscht werden muss oder der Keller aufgrund des steigenden Grundwassers abgedichtet werden sollte.

Mieter können ihre Rücklagen gewinnbringend anlegen und investieren beispielsweise in Aktien oder Aktienfonds. Hierbei besteht die Möglichkeit der Diversifizierung des Vermögens, welches bei einem Hausbesitzer in der Regel in dem einen Vermögensgegenstand gebunden ist.

Angesichts der niedrigen Immobilienpreise und der immer noch tiefen Zinsen entscheiden sich viele Menschen für den Kauf eines eigenen Hauses. (#03)

Kaufen ohne Eigenkapital?

Angesichts der niedrigen Immobilienpreise und der immer noch tiefen Zinsen entscheiden sich viele Menschen für den Kauf eines eigenen Hauses. Wer sich den Traum vom eigenen Haus erfüllen möchte, sollte aber auch das nötige Eigenkapital mitbringen. Liegen bestimmte Voraussetzungen vor, lässt die Bank zwar in der Regel mit sich reden und bietet einen Immobilienkredit auch ohne die obligatorischen 30 Prozent Eigenkapital.

Wichtig ist dafür beispielsweise, dass Sie:

einen unbefristeten Arbeitsvertrag mit ausreichend hohem Einkommen vorweisen können
ein Vermögen haben, dass langfristig angelegt, nur derzeit nicht auszahlbar ist
eine Immobilie kaufen wollen, die sich in exponierter Lage befindet
die Nebenkosten für Notar, Grunderwerbssteuer und Grundbucheintragung aus eigenen Mitteln decken können.

Erfüllen Sie diese Voraussetzungen, steht einer Vollfinanzierung meist nichts mehr im Wege. Wichtig ist für die Entscheidung zum Kauf ohne Eigenkapital aber auch, ob Sie die Immobilie selbst bewohnen wollen oder nicht. Denn wenn Sie das Objekt vermieten möchten, sollten die veranschlagten Kaltmieten inklusive Nebenkosten die Kosten für den Immobilienerwerb decken oder sogar übertreffen können. Banken schauen sehr genau hin, ob sie eine Chance haben, das geliehene Geld zurückzubekommen!

Wer sich die Frage stellt, ob das Kaufen einer Immobilie für ihn sinnvoll sei oder nicht, geht oft von seinen derzeitigen Mietzahlungen aus. (#04)

Korrekt vergleichen ist wichtig

Wer sich die Frage stellt, ob das Kaufen einer Immobilie für ihn sinnvoll sei oder nicht, geht oft von seinen derzeitigen Mietzahlungen aus. Übersteigt die Miete eine mögliche Kreditrate, wird oft vorschnell entschieden, dass der Kredit doch viel besser sei. Und am Ende der Laufzeit haben Sie ein eigenes Haus und damit etwas für Ihr Geld bekommen, was greifbar ist. Allerdings ist dieser Vergleich zu kurz gedacht. Denn zum einen bleiben die Zinsen nicht so tief, wie sie momentan sind. Das wiederum bedeutet, dass die Raten im Laufe der Jahre steigen können.

Eine Zinsbindung können Sie zwar vereinbaren, diese beläuft sich in der Regel aber auf maximal zehn Jahre. Danach wird neu verhandelt und die Zinssätze werden bis dahin deutlich höher sein als jetzt! Außerdem haben Sie nach dem Ende des Darlehens zwar das eigene Haus, doch in diesem werden nach 20 Jahren, die wir hier als fiktive Kreditlaufzeit annehmen, die ersten Reparaturen fällig. Eventuell sind schon Ausbesserungen an Dach und Schornstein nötig, die Heizung muss eventuell ausgetauscht werden. Auch wenn es keine derart großen Reparatur- und Austauscharbeiten sind, so stehen doch Renovierungen im Inneren des Hauses an.

Gerade Bad und Küche sind nach 20 Jahren der Nutzung meist renovierungsbedürftig, vor allem, wenn Kinder im Haus groß geworden sind. Konnten Sie neben der Zahlung der Kreditraten kein Geld ansparen, wird nun wieder ein Darlehen fällig, wenn auch in geringerer Höhe als der Kredit für den Hauskauf.

Planen Sie beim Vergleichen also alle Eventualitäten mit ein, bedenken Sie Mietänderungen ebenso wie die veränderte Höhe der Kreditraten nach gewisser Zeit. Außerdem kann sich auch ein momentan sicheres Einkommen ändern. Viele Banken vergeben Kredite für Immobilien an Paare daher nur dann, wenn das Einkommen eines Partners zur Not ausreichend ist, um die Tilgung durchzuführen.

In vielen Orten ist die Nachfrage nach Kaufobjekten derart groß, dass die Mieten im Sinkflug sind. (#05)

Mieten im Sinken begriffen

In vielen Orten ist die Nachfrage nach Kaufobjekten derart groß, dass die Mieten im Sinkflug sind. Sie können nicht mehr erhöht werden, weil die Leute einfach ein Haus kaufen, wenn sie der Arbeit wegen in die Stadt gezogen sind. Da sie wissen, wie die Immobilienvollfinanzierung funktioniert, können sie sich das auch ohne langjährige Ansparphase leisten.

So manche Mietswohnung steht nun leer und ist zu vergleichsweise günstigen Preisen zu bekommen. Das gilt vor allem für die Wohnungen auf dem Lande, denn nach wie vor gibt es eine Landflucht in vielen Regionen. Dort lohnt sich der Kauf mit der Option zur Vermietung des Objekts oder mit dem Gedanken an einen späteren, gewinnbringenden Verkauf nicht. Wer hier nicht persönlich verwurzelt ist, sollte daher besser die günstigen Mietpreise nutzen und von einem Kauf Abstand nehmen.

Bei einer geplanten Entscheidung für oder gegen den Immobilienkauf sollten die niedrigeren Mieten daher berücksichtigt werden, wobei eine regionale Tendenz der allgemeinen Aussage zur Mietensenkung vorzuziehen ist.