„Hartz IV“ + „Mietvertrag“ sind zwei Vokabeln, die einem Vermieter zusammen nicht so leicht über die Lippen gehen. Dies liegt an der Besonderheit der Rechtsverhältnisse, die da im Raume stehen. So sehr ein Vermieter sich über einen abgeschlossenen Mietvertrag freut, trägt er womöglich das Vorurteil in sich, dass es mit der Zahlung der Miete seitens des Mieters Schwierigkeiten geben könnte. Ganz von der Hand zu weisen ist der Gedanke nicht, stellt man sich vor, dass zum Monatsende hin dem Mieter noch mehr Monat ins Haus steht, als Geld im Beutel klingelt.
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Hartz IV und der Mietvertrag
Das Sichern der Mieteinkünfte ist eines der vordringlichen Ziele, denen sich ein Vermieter verschreibt, erfährt er vom Bezug von Hartz IV Leistungen seitens seines potentiell künftigen Mieters. Die besondere Rechtslage macht deutlich, welche Risiken ein vermieter hier sehen kann.
Die Träger der Sozialhilfe leisten finanhzielle Zuwendungen für die Wohnungsmiete (Mietbeihilfen) ausschließlich an den Sozialhilfeberechtigten. Der Vermieter selbst hat keinerlei gesetzliche verbrieften Ansprüche gegen den Träger der Sozialhilfe auf eine direkte Zahlung der Mietbeihilfen auf das Vermieterkonto. Es ist nicht ungewöhnlich, dass Sozialhilfeberechtigte die erhaltenen Zahlungen / Sozialhilfeleistungen nicht an den Vermieter weiterleiten.
Die kombinierte Anweisungs- und Abtretungserklärung
Das Risiko der zweckentsprechenden Verwendung von Geldern durch den Leistungsberechtigten wurde zum 01.01.2005 im § 29 Abs. 1 SGB XII neu geregelt. So können nun Leistungen für die Unterkunft direkt an den Vermieter gezahlt werden. Allerdings müssen die Leistungsberechtigten hiervon in Kenntnis gesetzt werden.
Um diese direkte Leistung in die Wege zu leiten, nutzen die Beteiligten am Besten eine Abtretungserklärung der Ansprüche des Mieters an den Vermieter. Für die über die Leistungen zur Unterkunft hinausgehenden Unterhaltsbeihilfen ist zudem eine Anweisungserklärung auszufüllen, da gemäß § 4 BSHG Ansprüche auf Hilfen zum Lebensunterhalt nicht abtretbar sind. Die Abtretbarkeit der Geldleistungen (z.B. Wohngeldanteile) findet sich in § 68 Nr. 11 SGB I in Verbindung mit § 53 Nr. 2 und § 37 SGB I.
Hilfen zum Lebensunterhalt fallen unter das Übertragungsverbot des § 4 BSHG. Das Wohngeldgesetz und das Wohngeldsondergesetz jedoch fallen nicht unter diese Regelung, da sie Teile des SGB I sind.
Abtretung von Arbeitslosengeld I
Seit dem 01.01.2015 ändern sich die Sozialleistungen und vor allem deren Zusammensetzung. Eine wesentliche Komponente ist die Zusammenführung der bisherigen Arbeitslosenhilfe mit den übrigen Formen der Sozialhilfe zum Lebensunterhalt zum Arbeitslosengeld II. Indem das Arbeitslosengeld II als Paket von Leistungen anzusehen ist, kann es gemäß § 17 Abs. 1 SGB XII nicht gepfändet werden und ist damit auch nicht abtretbar.
Das Arbeitslosengeld von vor dem 01.01.2005 existiert weiter. Es wird mit dem begriff des Arbeitslosengeld I belegt. Das Arbeitslosengeld I ist hinsichtlich der Pfändbarkeit mit dem Arbeitseinkommen gleichgesetzt. Hierüber haben bereits das Landgericht Flensburg und das OVG Münster entschieden. In diesem Fall sind jedoch die Pfändungsfreigrenzen für Arbeitseinkommen zu beachten. Möchte der Vermieter mit dem künftigen Mieter eine Abtretuzng vereinbaren, ist hier eine „Kombinierte Anweisung und Abtretung von Arbeitslosengeld I“ nötig.
Zustimmung des Sozialamts
Leistungen für die Unterkunft werden nur in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen erbracht. Bevor der Mietinteressent den Mietvertrag abschließt, sollte mit dem Träger der Sozialhilfe Einigkeit bzgl. verschiedener Parameter erzielt werden. Zum Einen muss der Leistungsberechtigte den Träger der Sozialhilfe über sein Vorhaben der Anmietung in Kenntnis setzen. Von Seiten des Trägers der Sozialhilfe bedarf es so dann einer schriftlichen Zustimmung zum Mietvertrag und vor allem zu den monetären Rahmenbedingungen. Der Träger muss die Miete als angemessen einstufen. Diese schriftliche Zustimmung durch den Träger sollte der Mietinteressent beschaffen und vorlegen. Der Vermieter sollte vom Träger eine Zustimmung und eine Mietübernahmeerklärung erwirken.
Mietübernahmegarantie
Eine Mietübernahmegarantie des Trägers der Sozialhilfe ist zwingend erforderlich um eine direkte Leistung der Mietzahlungen des Trägers sicher zu erwirken. Die Erklärung der Angemessenheit der Miete durch den Träger der Sozialhilfe genügt hierbei nicht. Insbesondere genügt dies nicht, wenn die Erklärung einschränkende Worte hinsichtlich der Ableitung von Rechtsansprüchen enthält.
Vorbehalt der Sozialhilfebedürftigkeit des Mieters
Eine Mietübernahmegarantie des Sozialamts kann von der Sozialhilfebedürftigkeit des Mieters abhängig gemacht werden. Dieser Umstand kann zur Folge haben, dass die Mietzahlungen seitens des Trägers der Sozialhilfe eingestellt werden, wenn zu einem späteren Zeitpunkt die Sozialhilfebedürftigkeit des Mieters nicht mehr besteht. Ein böses Erwachen des Vermieters steht dann bevor. Die Übernahmeerklärung des Sozialamts muss übrigens explizit den Rechtsbindungswillen ausdrücken. Fehlt dies, hat der vermieter noch immer keinen Zahlungsanspruch erwirkt.
Fazit: Hartz IV und Mietvertrag
Die hier angesprochenen Anweisungs- und Abtretungserklärungen und natürlich auch die Mietübernahmegarantie sind Hilfsmittel, den Eingang der Mieteinkünfte aus dem Mietvertrag mit dem Hartz IV Empfänger sicherzustellen. Eine Garantie kann man jedoch nicht ableiten. Allerdings ist das Mietausfallrisiko ohne diese Dokumente ungleich höher.
Wer mit einem Empfänger von Hartz IV einen Mietvertrag abschließt, sollte bei einem mit einziehenden Lebensgefährten darauf achten, dass dieser im Mietvertrag mit aufgeführt wird und auch unterzeichnet. So wird der Lebensgefährte zu einem weiteren Schuldner, der mit zur Zahlung der Mietforderungen herangezogen werden kann.
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