In der gewerblichen Immobilienbranche in Deutschland steht eine massive finanzielle Herausforderung bevor, da eine Finanzierungslücke von 77 Milliarden Euro existiert. Zwischen 2019 und 2022 wurden schätzungsweise 228 Milliarden Euro an Immobilienkrediten aufgenommen, wovon etwa ein Drittel in den nächsten vier Jahren refinanziert werden muss. Allerdings werden aufgrund von Beschränkungen beim Beleihungsauslauf und dem Zinsdeckungsgrad sowie basierend auf den aktuellen Kapitalwerten und Kreditzinsen ungefähr 77 Milliarden Euro nicht refinanziert werden können.
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Risiko von Verlusten: Kreditgeber könnten auf Immobilienverkäufe drängen bei Finanzierungslücken
Aufgrund der gestiegenen Zinssätze und sinkenden Immobilienwerte haben sich die Kreditvergabebedingungen auf dem gewerblichen Immobilienmarkt verschärft, erklärt Daniel Sander von CBRE. Dadurch gestaltet sich die Beschaffung entsprechender Kredite schwieriger und kostspieliger. Um die entstandenen Finanzierungslücken zu schließen, können zusätzliches Eigenkapital, nachrangige Darlehen oder Vorzugskapitalvereinbarungen eingesetzt werden. Wenn die Lücke allerdings zu groß ist und es kaum Aussicht auf Überbrückung gibt, könnten Kreditgeber auf Immobilienverkäufe drängen. Dies könnte sowohl für den Kreditnehmer als auch den Kreditgeber zu Verlusten führen.
Zinsentwicklung seit 2023: Herausforderungen für Mieter und Immobilienkredite
Die Zinsen sind seit Beginn des vierten Quartals 2023 gestiegen, nachdem der Referenzzinssatz eines fünfjährigen Zinsswaps in der Eurozone Ende 2022 nahe der Null-Prozent-Linie lag. Aktuell liegen die Zinsen bei rund 2,5 Prozent, nachdem sie zwischenzeitlich bei 3,4 Prozent lagen. Obwohl es leichte Entspannungssignale gibt, warnt Sander davor, dass die Inflation zurückkehren könnte und die unsichere Wirtschaftsentwicklung einige Mieter belastet. Zusätzlich erschwert die nicht marktgerechte Nutzung vieler Büroflächen die Refinanzierung.
Analyse: Größte Finanzierungslücken bei Mehrfamilienhäusern und Büros laut CBRE
Eine Analyse von CBRE zeigt, dass in Deutschland die größten Finanzierungslücken bei Mehrfamilienhäusern und Büroimmobilien bestehen. Bei Mehrfamilienhäusern beträgt die Finanzierungslücke 35,6 Milliarden Euro, was 46,1 Prozent der refinanzierten Kredite entspricht. Bei Büroimmobilien beläuft sich die Finanzierungslücke auf 34,9 Milliarden Euro oder 45,3 Prozent der Kredite. Im Vergleich dazu sind die Finanzierungslücken bei Logistikimmobilien und Einzelhandelsimmobilien mit jeweils 3,3 Milliarden Euro oder 4,3 Prozent der Kredite geringer.
Immobilienfinanzierung in Deutschland: Hoher Anteil nicht refinanzierbarer Kredite
CBRE hat im Rahmen einer umfangreichen Europa-Studie eine Analyse durchgeführt, bei der insgesamt 640 Milliarden Euro an Krediten für Immobilienfinanzierungen untersucht wurden. In Deutschland könnten etwa 27,5 Prozent dieser Kredite, also 176 Milliarden Euro, nicht mehr refinanziert werden. Dieser höhere Anteil an problematischen Immobilienkrediten in Deutschland im Vergleich zum europäischen Durchschnitt verdeutlicht die aktuellen Herausforderungen auf dem deutschen Immobilienmarkt.
Die Finanzierung gewerblicher Immobilien in Deutschland stellt insgesamt eine große Herausforderung dar, da steigende Zinssätze, sinkende Immobilienwerte und Beschränkungen bei der Kreditvergabe den Zugang zu Krediten erschweren. Dennoch gibt es Möglichkeiten, die Finanzierungslücken zu schließen, wie z.B. durch den Einsatz von zusätzlichem Eigenkapital oder anderen Finanzierungsinstrumenten. Es ist jedoch unklar, ob sich die Situation in Zukunft verbessern wird.
