Wer erstellt den Energiepass für ein Privathaus und was kostet er?

Seit 2007 ist der Energiepass für all jene Immobilien Pflicht, die neu gebaut, umfassend saniert, vermietet oder verkauft werden sollen. Im Falle eines Verkaufs oder einer Vermietung ist seit dem 01. Mai 2014 der Energieausweis bereits in Inseraten zu nennen und bei Wohnungsbesichtigungen unverlangt vorzulegen. Doch was bringt der Energieausweis?

Sinn und Zweck des Energiepasses ist es, die (zukünftigen) Gebäudebesitzer und Mieter über den Energieverbrauch des Gebäudes zu informieren. Der Energiepass dient dabei als Ausweis für die Energieeffizienz eines Hauses, ähnlich der Energieverbrauchskennzeichnung auf Elektrogeräten.

In diesem Beitrag informieren wir Sie rund um das Thema Energiepass/Energieausweis, geben Auskunft darüber wer ihn erstellen kann und bieten eine Orientierung mit welchen Kosten Sie bei der Beantragung zu rechnen haben.

Inhaltsverzeichnis: Das erwartet Sie in diesem Artikel

Diese Energieausweis-Varianten gibt es

Energiepass ist nicht gleich Energiepass. Stattdessen wird zwischen dem Verbrauchsausweis und dem Bedarfsausweis unterschieden: Der Verbrauchsausweis erfasst den derzeitigen Energieverbrauch eines Gebäudes. Die Grundlage dafür bietet der Heiz- und Energieverbrauch, der in den vergangenen drei Jahren gemessen wurde.

Der Bedarfsausweis hingegen enthält Informationen über den berechneten Energiebedarf eines Gebäudes. Um diese Kennwerte zu ermitteln, analysiert ein Experte in einem technischen Gutachten die Baupläne und Gegebenheiten des Gebäudes.

In vielen Fällen kommt für Hausbesitzer nur noch ein Bedarfsausweis infrage, da eine Verbrauchsausweis nur dann zulässig ist, wenn mindestens eine der nachfolgenden Bedingungen erfüllt ist:

Der Bauantrag für das betreffende Haus wurde nach 01.11.1977 gestellt
Das Objekt entspricht mindestens dem Anforderungsniveau der ersten Wärmeschutzverordnung (WSVO) von 1977
im Gebäude befinden sich mindestens 5 Wohnungen

Im Gegenzug ist der Bedarfsausweis immer dann vorgeschrieben:

wenn ein Neubau fertiggestellt wurde
keine Heizkosten- oder Verbrauchsabrechnungen der vergangenen drei Jahre vorliegen
wenn sich im Gebäude weniger als 5 Wohnungen befinden und dieses nicht mindestens dem Anforderungsniveau der ersten Wärmeschutzverordnung (WSVO) von 1977 entspricht

Prinzipiell ist der Bedarfsausweis kostenintensiver als der Verbrauchsausweis (dazu weiter unten mehr). Gleichwohl ist er deutlich aussagekräftiger für den Hauseigentümer und Mieter. Zum einen gibt der Bedarfsausweis genaue Auskunft über die energetische Qualität des Gebäudes. Zum anderen bekommt der Hauseigentümer Modernisierungsmaßnahmen aufgezeigt, die sich langfristig auszahlen.

Am wichtigsten für einen Hausverkauf oder die (teilweise) Vermietung des Gebäudes ist jedoch die Tatsache, dass der Bedarfsausweis den Energiebedarf unabhängig vom Verbrauchsverhalten erfasst, indem lediglich Anlagetechnik und Bausubstanz berücksichtigt werden. Das macht den Bedarfsausweis deutlich objektiver.

Seit 2007 ist der Energiepass für all jene Immobilien Pflicht, die neu gebaut, umfassend saniert, vermietet oder verkauft werden sollen. Im Falle eines Verkaufs oder einer Vermietung ist seit dem 01. Mai 2014 der Energieausweis bereits in Inseraten zu nennen und bei Wohnungsbesichtigungen unverlangt vorzulegen. Doch was bringt der Energieausweis? (#01)

Was kostet der Energieausweis und wer muss ihn bezahlen?

Im Wesentlichen sind die Kosten für einen Energieausweis nicht festgelegt, sondern zwischen dem Kunden und Energiepass-Aussteller frei verhandelbar. Die Kosten richten sich dabei in erster Linie nach dem Aufwand, der für die Analyse des Gebäudes notwendig ist.

Die Kosten für einen Verbrauchsausweis liegen in der Regel bei rund 100 Euro, können sich aber auch deutlich darunter ansiedeln. Hingegen müssen Hausbesitzer für den Bedarfsausweis schon deutlich tiefer in die Tasche greifen. Mit ca. 500 Euro ist hierbei in der Regel zu rechnen. Allerdings ist diese Energiepass-Variante deutlich aussagekräftiger und objektiver.

Für die Messung der Energiekennwerte ist allein der Eigentümer verantwortlich. Das gilt auch dann, wenn ein Immobilienmakler oder ein Verwalter mit der Vermarktung des Hauses beauftragt werden. Somit hat der Hausbesitzer nicht nur die Pflicht, sich um die Ausstellung eines Energiepasses zu kümmern, er trägt letztlich auch die Kosten für die Erstellung.

Wo muss die Energiebilanz aufgeführt werden?

Wie bereits zu Beginn dieses Beitrags erwähnt, ist ein Energiepass immer dann Pflicht, wenn ein Objekt vermietet oder verkauft werden soll. Die Energieeinsparverordnung (EnEV) von 2014 besagt, dass bereits im Inserat und Exposé, vor allem aber bei der Besichtigung die Energiebilanz des Hauses offen zu legen ist.

Im Exposé und Inserat sind folgende Daten anzugeben:

der Endenergiebedarf oder -verbrauch in Kilowattstunden pro Quadratmeter (kWh/m2) laut Energieausweis
das Baujahr des Gebäudes
sowie der Hauptenergieträger der Gebäudeheizung

Hinzu kommt, dass bei Energieausweisen, die nach dem 1. Mai 2014 erstellt wurden, eine Effizienzklasse enthalten ist, die ebenfalls mit angegeben werden muss. Bei älteren Ausweisen ohne Effizienzklasse kann der Kennwert freiwillig in die entsprechende Klasse umgerechnet werden.

Kommt es im Anschluss zur Hausbesichtigung mit Kauf- oder Mietinteressenten, ist das unaufgeforderte Vorlegen des kompletten Energiepasses Pflicht. Führt die Besichtigung zum Vertragsabschluss, wird dem Käufer der Energieausweis ausgehändigt und ist so lange gültig, bis es zu größeren energetischen Veränderungen kommt, in der Regel jedoch um die 10 Jahre.

Was passiert, wenn der Energieausweis fehlt?

Durch die Verschärfung der Energieeinsparverordnung im Jahr 2014 sind Hauseigentümer dazu aufgerufen, bereits bei der Vermarktung ihres Objekts die Energiebilanz anzugeben. Ziel ist es, die zukünftigen Gebäudebesitzer und Mieter über den derzeitigen Energieverbrauch der Immobilie zu informieren und es mit anderen Gebäuden energetisch vergleichbar zu machen.

Aus diesem Grund begehen Hausbesitzer eine Ordnungswidrigkeit, wenn sie bei Verkauf oder Vermietung ihres Objekts den Energieausweis unvollständig, zu spät oder eventuell gar nicht vorweisen können. Seit 1. Mai 2015 sind Bußgelder in Höhe von bis zu 14.000 Euro möglich. Ein Verstoß gegen die Energieeinsparverordnung kann durch Kauf- oder Mietinteressierte bei der zuständigen Behörde angezeigt werden.

Ausnahmen von Energieausweis-Pflicht

Nicht immer haben Hauseigentümer eine Geldbuße zu befürchten, wenn sie der Energieausweis-Pflicht bei der Immobilienvermarktung nicht gerecht werden. Ausnahmen gelten beispielsweise, wenn die entsprechende Anzeige nicht kommerziell ist. Das ist der Fall, wenn das Gebäude beispielsweise über einen Aushang am schwarzen Brett beworben wird.

Sollte der Ausweis zum Zeitpunkt der Anzeigenaufgabe noch nicht vorliegen, so zieht auch dies nicht zwangsläufig Konsequenzen nach sich. Wichtig ist, dass der Energiepass spätestens zur Besichtigung zur Verfügung steht. Unzulässig ist es stattdessen, den Energieausweis nicht oder nur auf Nachfrage vorzulegen. Doch auch hier gibt es eine Ausnahmeregelung: Findet keine Besichtigung statt, muss der Energiepass erst vorgelegt werden, wenn der Käufer danach fragt.

Auch für Vermieter gibt es diesbezüglich ein wichtiges Detail: Demnach haben Bestandsmieter im Gegensatz zum Neumieter keinen Anspruch auf Einsicht im Energieausweis.

Vielen Hausbesitzern stellt sich die Frage, wo sie ihren Energiepass beantragen können. Denn im Grunde genommen dürfen verschiedene Personengruppen einen Energieausweis ausstellen, natürlich in Abhängigkeit ihrer Aus- und Weiterbildung. (#03)

Wer erstellt den Energiepass?

Neben ausgebildeten Energieberatern sind Bauingenieure und Bautechniker, Architekten, Gebäudeenergieberater im Handwerk oder auch Schornsteinfeger in der Lage, einen Energieausweis für Privathäuser auszustellen. Alle Aussteller müssen jedoch einen Ausbildungsschwerpunkt im energiesparenden Bauen während des Studiums oder eine zweijährige Berufserfahrung auf dem Gebiet nachweisen können. Zu guter Letzt können alle Aussteller eine erfolgreiche Fortbildung zum energiesparenden Bauen nachweisen.

Allerdings sollten Energiepass-Beantrager besonnen vorgehen. Schließlich bietet die formale Zulassung eines Ausstellers noch keinen zuverlässigen Hinweis auf dessen Qualifikation. Hauseigentümer, die sich einen Energieausweis ausstellen lassen möchten, sollten sich daher die Erfahrungen des jeweiligen Ausstellers nachweisen lassen. Beispielsweise indem er oder sie die Zahl der bereits durchgeführten Gebäudeberechnungen benennt.

Wichtig ist es, sich zunächst verschiedene Angebote von mehreren Energiepass-Anbietern einzuholen, ehe sich Immobilienbesitzer für einen Aussteller entscheiden. In der anschließenden Vor-Ort-Besichtigung werden die Baupläne begutachtet und die entsprechenden Kennwerte aufgenommen. Mithilfe einer speziellen Software findet schließlich die Berechnung des Energiebedarfs statt.

Im Anschluss daran wird ein mehrseitiges Dokument erstellt, das Aufschluss über die Energiebilanz des Gebäudes bietet. Bei einem Verbrauchsausweis findet man die Kennzahlen zum Energieverbrauch auf der dritten Seite, während der Bedarfsausweis diese Informationen auf der zweiten Seite aufführt.

Eine Liste mit entsprechenden Energieausweis-Ausstellern bietet dena, die Deutsche Energie-Agentur. Wer jedoch als Hauseigentümer über Modernisierungsmaßnahmen nachdenkt, sollte eine zusätzliche Energieberatung in Anspruch nehmen. Diese hilft herauszufinden, welche Empfehlungen zur Sanierung letztlich Sinn machen und umgesetzt werden können.

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