Elternhaus kaufen: Haus vererben will gelernt sein

Viele Hausbesitzer und Eltern wollen, dass ihr Wohneigentum in der Familie bleibt und denken darüber nach, das Haus an das Kind zu vererben. Sind aber mehrere Kinder vorhanden, stellt sich die Frage: „Wer soll das Haus erben?“ Und vor allem: Wie soll es aufgeteilt werden, weil schließlich alle Kinder zu gleichen Teilen erben?

Meist bleibt hier nur ein Verkauf mit der anschließenden Auszahlung der Erben übrig. Doch schon zu Lebzeiten können Eltern vorsorgen, damit ihr geliebtes Eigenheim in sicheren Händen bleibt. Eventuell will ja auch eines der Kinder das Elternhaus kaufen.

Der Verkauf an ein Kind (Video)

Wird eine Immobilie an ein Kind verkauft, so geschieht dies zu Lebzeiten der Eltern. Die übrigen Kinder können diesen Verkauf nicht anfechten, selbst wenn ein Elternteil stirbt. Denn es bleibt den Eltern überlassen, ob sie an ein Kind oder eine außenstehende Person verkaufen.

Nur dann, wenn ihnen nachgewiesen werden kann, dass sie nicht im Vollbesitz ihrer geistigen Kräfte waren, als sie den Verkauf getätigt haben, kann eventuell noch ein Anspruch durchgesetzt werden, indem der Verkauf rückgängig gemacht wird. Doch dies ist sehr schwierig und in der Praxis daher unwahrscheinlich.

Der Wert des Hauses muss vor dem Verkauf geschätzt werden. Wichtig ist, dass hier ein realistischer Preis angesetzt wird, da ansonsten klar ist, dass zumindest ein Teil der Immobilie doch im Rahmen einer (inoffiziellen) Schenkung übertragen wurde. Diese wäre aber in einer Frist von zehn Jahren anfechtbar.

Allerdings kann der Kaufpreis gemindert werden, wenn sich die Eltern ein lebenslanges Wohnrecht in dem Haus einräumen lassen oder wenn das Kind, welches die Immobilie erwirbt, sich zur Pflegschaft der Eltern bereit erklärt. Solche Zugeständnisse können den Wert einer Immobilie sogar ganz erheblich mindern. Hier kann dann auch keine Rede von einer teilweisen Schenkung sein.

Wichtig ist jedoch, sich vorab mit einem Anwalt und Notar zu beraten. Denn der Verkauf an ein Kind bei Vorhandensein weiterer Erben ist nicht einfach – zumindest menschlich gesehen. Faktisch ist es zwar so, dass es sich um einen normalen Verkauf zwischen Immobilienbesitzer und Käufer handelt. Praktisch jedoch verkaufen die Eltern ihr Wohnhaus an nur eines ihrer Kinder, was den Unmut der übrigen Kinder nach sich ziehen kann. Ein familiärer Bruch ist zu befürchten, wenn hier Uneinigkeit besteht.

Video: Schenkung: Erbe zu Lebzeiten | Steuervorteile nutzen + Immobilien richtig vererben & schenken

Steuerfreier Kauf möglich?

Das Erbschaftssteuerrecht und Bewertungsrecht wurde umfassend reformiert und weist nun zahlreiche Möglichkeiten für Steuerbefreiungen im Rahmen der Übertragung einer Immobilie auf. Nun ist nicht mehr nur eigengenutztes Wohneigentum von der Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer befreit. Auch eigengenutzte Wohnungen, die sich in einem Mehrfamilienhaus befinden, können steuerlich nicht mehr berücksichtigt werden.

Der Kauf einer Immobilie durch ein Kind ist nicht steuerfrei in dem Sinne möglich, dass keine Mehrwertsteuer anfällt. Denn es handelt sich hierbei um einen regulären Kauf, bei dem die übliche Steuer anfällt. Mit der Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer hat dieser Fall nichts zu tun.

Die Mehrwertsteuer erhöht daher den Preis. Außerdem fallen die üblichen Kosten an, die im Rahmen eines Immobilienkaufs nötig werden. So kann es sein, dass der Gutachter zur Wertermittlung bestellt werden muss. Auch die Notarkosten werden fällig, wenn der neue Besitzer in den Unterlagen eingetragen werden soll.

Wer sein Kind vor zu hohen Belastungen schützen möchte, lässt sich das bereits erwähnte lebenslange Wohnrecht eintragen. Das hat den Vorteil, dass die Eltern das Haus nach wie vor nutzen können. Außerdem haben sie die Chance, sich die zugesicherte Pflege eintragen zu lassen.

Das Kind, welches in dem Fall der Immobilienerwerber ist, muss dann die Pflege der Eltern bis zu ihrem Tod übernehmen. Solche Regelungen werden in den Kaufvertrag mit aufgenommen und müssen notariell beurkundet werden. Sie mindern den Wert der Immobilie um einen bestimmten Betrag pro Jahr.

So kann es sein, dass ein Haus, welches 80.000 bis 100.000 Euro wert ist, am Ende für einen Betrag von unter 20.000 Euro verkauft werden kann. Die Unterstellung, dass es sich hierbei um eine Begünstigung handelt, die unrechtmäßig gegenüber den anderen Erben ausfällt, ist hinfällig, wenn die gesetzlich vorgeschriebenen Beträge zur Wertminderung aufgrund der genannten Punkte berücksichtigt werden.

Wer es sich mit seinen Geschwistern nicht verderben möchte, sollte hier allerdings das Wort haben und den geplanten Kauf besprechen. Oftmals ist es so, dass ohnehin nur ein Kind für die Weiterführung der Immobilie infrage kommt.

Möglich ist aber auch, dass die übrigen anspruchsberechtigten Erben darauf bestehen, dass sie ihren Pflichtteil ausgezahlt bekommen. Auch wenn sich dies durch einen Kauf umgehen ließe, sollte doch im Sinne der Geschwisterlichkeit dieser Punkt bedacht werden. Muss zur Auszahlung der übrigen Geschwister ein Kredit aufgenommen werden, so kann dieser durch die Immobilie abgesichert werden.

Steuerfreiheit bei Erbschaft

Wird eine Immobilie vererbt, so kann dies steuerfrei sein. Das ist dann der Fall, wenn eine Selbstnutzung durch den vererbenden Elternteil bis zu dessen Tode vorlag. Außerdem muss der Erbe unverzüglich in das Objekt einziehen.

Das gilt allerdings für Kinder nur, sofern die vorhandene Wohnfläche maximal 200 Quadratmeter beträgt. Keller und Dachräume sowie Garagen zählen zur Berechnung der Wohnfläche nicht mit. Ist die Wohnfläche größer, so wird zumindest eine anteilige Besteuerung vorgenommen. Dennoch ist es auch hier möglich, eine Steuerfreiheit zu erlangen, wenn der persönliche Freibetrag hoch genug ist.

Diese Regelung gilt übrigens nicht nur für das Elternhaus, sondern auch für andere Häuser, die im Zuge einer Erbschaft übertragen werden. Die Steuerbefreiung kann jedoch auch wegfallen. Dieser Fall tritt ein, wenn der Erbe innerhalb von zehn Jahren nach Antreten der Erbschaft das Gebäude nicht mehr zu Wohnzwecken nutzt. Das Finanzamt sieht von einer Besteuerung ab, wenn der Erbe zwingende Gründe vorweisen kann, die ihn an der Selbstnutzung der Immobilie gehindert haben.

Video: Immobilien erben – die Top 5 Probleme

Steuerfreiheit bei Schenkung

Vermögen kann geplant zu Lebzeiten übertragen werden. Das ist auch bei Immobilien möglich, wobei hier sogar sehr hohe Freibeträge vorhanden sind. Diese betragen pro Person 400.000 Euro. Die Freibeträge stehen alle zehn Jahre wieder zur Verfügung. Das heißt, dass jemand, der im Rahmen einer Schenkung eine Immobilie steuerfrei erhalten hat, nach der Frist von zehn Jahren wieder eine Schenkung erhalten kann.

Hierbei gilt anzumerken, dass sich Belastungen der Immobilie steuermindernd oder sogar steuerbefreiend auswirken können. Das heißt, wenn die Immobilie mit einer Hypothek belastet ist, senkt diese den Wert.

Die Übertragung zu Lebzeiten hat den Vorteil, dass der Gesetzgeber hier nicht verlangt, dass die Immobilie innerhalb der nächsten zehn Jahre nach der Übertragung selbst genutzt wird. Der Beschenkte kann sein Eigentum veräußern. Allerdings gilt, dass die übrigen anspruchsberechtigten Erben ihre Ansprüche geltend machen können. Sie können gegebenenfalls die Auszahlung ihres Anteils verlangen.

Video: Erben und Vererben: Pflichtteil

Elternhaus kaufen: Erbengemeinschaft gründen und an Dritte vermieten oder verkaufen

Eine Alternative: Die gesamte Erbengemeinschaft kümmert sich um den Nachlass und verwaltet das Haus. Dann erübrigt sich die Frage, ob ein Erbe das Elternhaus kaufen möchte. In einem solchen Fall ist es sehr wichtig, dass alle Erben an einem Strang ziehen. Jeder einzelne von ihnen könnte zum Beispiel den Verkauf des Hauses stoppen.

Unabhängig, wie groß der Anteil vom Erbe ist. Was sollten Erben tun? Für Rechtssicherheit sollte die Erbengemeinschaft einen notariell beglaubigten Gesellschaftsvertrag mit gemeinsamen Regeln aufsetzen. Auf diese Weise wird eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gegründet.

Hierzu ist auch ein Grundbucheintrag notwendig. Die Erben gelten juristisch nun als gemeinsame Eigentümer, gemäß  § 47 Grundbuchordnung (GBO). Zwar sind die Erben noch immer gemeinsam für den Nachlass zuständig, aber die GbR kann als juristische Person Verträge rechtssicher unterzeichnen.

Falls diese neue GbR jetzt das geerbte Haus an Dritte vermieten will, werden die Mieteinnahmen einfach entsprechend der Anteile an die jeweiligen Eigentümer ausbezahlt. Wenn einer nur 10 Prozent Anteile erhält, bekommt er logischerweise weniger ausbezahlt als ein anderer Erbe mit 30 Prozent Anteil.

Beide sind aber juristisch gleichberechtigt und müssen sich bei Aktivitäten etwa einem beabsichtigten Verkauf des Hauses einigen. Ist man gemeinsam zum Schluss gekommen, dass Haus zu verkaufen, wird ähnlich wie bei der Miete der Erlös untereinander aufgeteilt.

Wichtig in dem Zusammenhang ist, die Erbengemeinschaft aufzulösen, um so ein schnelles Ende der Erbsache zu gewährleisten. Das ist häufig im Interesse aller Beteiligten, weil so in der Regel ein zu langer Leerstand der Immobilie vermieden wird.

Eine Folge könnte sein, dass das Haus an Wert verliert. Außerdem ergeben sich durch einen zügigen Verkauf weniger laufende Kosten. Motto: Je schneller Interessenten das Elternhaus kaufen, umso geringere Beträge müssen für Strom, Müllabfuhr & Co. entrichtet werden. Um den Verkauf weiter zu beschleunigen, kann ein Miterbe oder ein Immobilienmakler eine Vollmacht erhalten.

Diese Person ist absolut verpflichtet, im Interesse der Erben zu handeln. Das bedeutet natürlich auch den Verkauf der Immobilie zum marktüblichen Preis. Ist man über den Betrag oder die Person, welche das Elternhaus kaufen möchte, uneinig, kann in letzter Konsequenz ein Nachlassgericht darüber entscheiden. Hierbei handelt es sich um die wohl schlechteste Lösung, eine Art der Zwangsversteigerung.

Denn der Erlös nach einem solchen Verkauf liegt meist unter dem Marktwert des Hauses. Außerdem entstehen bei einer solchen Versteigerung immer auch Kosten. Natürlich erben alle Erben entsprechend ihrem Anteil. Eine Besonderheit ist, dass jeder Erbe ein Gebot abgeben kann, um so selbst die Immobilie zu erwerben. Mehr noch: Im Erbrecht ist geregelt, dass Miterben auch bei dieser Art der Versteigerung ein Vorkaufsrecht gegenüber Dritten haben.

Es muss aber betont werden, dass eine gütliche Einigung diesem Prozess stets vorzuziehen ist. Das ist finanziell vorteilhafter und es ist natürlich auch für den Familienfrieden wichtiger. Geschwister sollten nicht an der Frage, wer das Elternhaus kaufen soll, zerbrechen.

 

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