Einliegerwohnung: Vorteile und Nachteile eines Konzepts

Von einer Einliegerwohnung spricht man dann, wenn sich in einem Einfamilienhaus zusätzlich eine in sich abgeschlossene Wohnung mit eigenem Zugang befindet. Diese liegt üblicherweise entweder im Dachgeschoss oder im Keller. In manchen Fällen nimmt die Einliegerwohnung auch das Erdgeschoss in Anspruch oder ist wie ein Anbau an das eigentliche Wohnhaus angesetzt.

Inhaltsverzeichnis: Das erwartet Sie in diesem Artikel

Eine Einliegerwohnung bringt mehr Platz und auch Geld

Geplant wird eine solche Einliegerwohnung in der Regel schon vor der Bauphase, da ein nachträglicher Umbau der Wohnfläche mit hohen Kosten, einem erheblichen Aufwand und Einschränkungen im täglichen Leben verbunden ist und daher meistens nicht lukrativ wäre. Für Bauherren ergeben sich aus einer solchen Wohneinheit im eigenen Haus verschiedene Vorteile, sie birgt jedoch auch Risiken in sich. Hier finden Sie Informationen zum Pro und Contra einer Einliegerwohnung und einige praktische Tipps für Bauherren und Vermieter einer solchen Wohnung.

In den meisten Fällen spielt die Einnahme bei einer Einliegerwohnung die wichtigste Rolle als Entscheidungskriterium. (#01)

1. Vorteil: Mieteinnahmen durch die Einliegerwohnung

In den meisten Fällen spielt die Einnahme bei einer Einliegerwohnung die wichtigste Rolle als Entscheidungskriterium. Durch das Vermieten des Wohnraums greifen Hausbesitzer auf eine monatliche Einnahme zu, die wahlweise zur Tilgung des Hauskredits mit herangezogen werden oder als zusätzliches Einkommen für die Bestreitung des Lebensunterhalts genutzt werden kann. Allerdings ist es ratsam, die Höhe der Mieteinnahme mit den zusätzlich entstehenden Ausgaben gegenzurechnen. Finanziell lohnt sich eine Einliegerwohnung meistens erst ab einer Größe von mindestens zwei Zimmern oder 50 Quadratmetern.

Einliegerwohnung: Mieter oder Feriengast?

Aber die Wohnungsnot speziell in den Ballungsräumen wird immer mehr zu einem drängenden Problem. Davon profitieren naturgemäß auch die Besitzer einer solchen Einliegerwohnung. Diese haben kau noch Probleme, selbst abgelegene Wohnungen an Suchende zu vermitteln. Je nach Standort können diese zum Beispiel an Studenten vermietet werden oder an Berufstätige, die nur an Werktagen dort übernachten.

Das hätte für die Eigentümer den Vorteil, dass sie am Wochenende ungestört und ohne Lärm quasi Miete kassieren, ohne dass der Mieter vor Ort ist. Andere Vermieter freuen sich hingegen über den Kontakt zum Mieter und fühlen sich wohler, wenn jemand im Haus ist. Wie auch immer: Das Vermieten einer Einliegerwohnung in Großstädten ist zur Zeit eine sichere Einnahmequelle.

Alternativ zur Dauervermietung kann die Einliegerwohnung auch als Ferienwohnung angeboten werden, was höhere Mieteinnahmen ermöglicht. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass es je nach Kommune unterschiedliche Vorschriften und Auflagen gibt und die Ausgaben bei einer Ferienwohnung höher als bei einer Mietwohnung sind. Außerdem ist der Aufwand der Vermietung einer Ferienwohnung deutlich größer, als bei der dauerhaften Vermietung als Wohneinheit.

Auch wenn es Ferienwohnungen in jeder Ecke des Landes gibt, ist die Nachfrage in Urlaubsregionen an der See oder in den Bergen natürlich höher. Generell muss jeder Hausbesitzer für sich klären, was ihm am liebsten ist: Möchte er den Mieter für dauerhafte Mieteinnahmen oder bevorzugt er den häufigen Wechsel eines Feriengastes. Im letzteren Fall wäre der Eigentümer natürlich flexibler, wenn er die Einliegerwohnung wieder anderweitig nutzen möchte.

2. Vorteil: Steuern und Förderung

Mieteinnahmen durch die Vermietung einer integrierten Wohnung im eigenen Haus müssen selbstverständlich steuerlich geltend gemacht werden. Gleichzeitig profitieren Hausbesitzer jedoch davon, dass verschiedene Ausgaben ebenfalls steuerlich geltend gemacht werden können.

Steuerlich absetzbar sind sowohl die Darlehnszinsen als auch alle Ausgaben, die dem Erhalt des Mietobjekts dienen, also Reparaturen, notwendige Sanierungen und Modernisierungen, Instandhaltungskosten und der personelle Aufwand für diese Maßnahmen. Sofern das Haus die Anforderungen der KfW-Standards erfüllt, ist eine staatliche Förderung beim Bau möglich. Wer in sein Haus eine Einliegerwohnung integriert, kann diese Förderung doppelt nutzen: Für das eigene Wohnhaus und zusätzlich für die Einliegerwohnung.

3. Vorteil: Einliegerwohnung als Altersvorsorge

Im fortgeschrittenen Alter ist eine Einliegerwohnung häufig auch für die Altersvorsorge sinnvoll. Während sie in jungen Jahren zum Beispiel noch von den eigenen Kindern bewohnt wurde, kann sie zu einem späteren Zeitpunkt durch die eingehende Miete bei Vermietung die Rente aufbessern. Selbstverständlich müssen die Mieteinnahmen versteuert werden.

Im Zweifelsfall lohnt sich diesbezüglich die Beratung bei einem Steuerberater. Er kann die genauen Bedingungen der Versteuerung erklären und Tipps zu Steuerersparnissen geben. Ebenso ist eine solche Wohnung im eigenen Haus praktisch, wenn Sie auf eine Pflegekraft zurückgreifen müssen , die dauerhaft vor Ort anwesend sein muss. Sie kann die Wohnung als Wohnraum nutzen, was die Versorgung im Alter in Ihrem eigenen Zuhause deutlich erleichtert.

Mieteinnahmen durch die Vermietung einer integrierten Wohnung im eigenen Haus müssen selbstverständlich steuerlich geltend gemacht werden. (#02)

4. Vorteil: Sonderrechte bei der Kündigungsfrist

Wer sich bereits mit den Aufgaben, Pflichten und Rechten der Vermietung von Wohnobjekten beschäftigt hat, kennt die besonders schwierigen Voraussetzungen für die Kündigung eines Mieters. Eine solche Kündigung ist nur unter besonderen Umständen und in Verbindung mit speziellen Fristen möglich. Das sieht bei der Vermietung von Einliegerwohnungen etwas anders aus. Grund für die Sonderregelungen ist das enge Zusammenleben mit einer fremden Person. Wer in seinem Haus nur eine Wohneinheit vermietet hat, profitiert von gesonderten Fristen und Voraussetzungen für eine Kündigung.

Sollten Sie sich also mit dem Mieter nicht verstehen und das Zusammenleben gestaltet sich schwierig oder bedeutet für Sie Stress, haben Sie deutlich schneller die Möglichkeit zur Kündigung, als in allen anderen Fällen der Vermietung. Sollte dieser Fall eintreten, können Sie sich im Zweifelsfall rechtlichen Beistand holen. Sinnvoller ist es jedoch, den potentiellen Mieter bereits vor Abschluss des Mietvertrags gründlich zu prüfen und möglichst gut kennenzulernen. Das beugt eventuellen Problemen beim späteren Zusammenleben im gleichen Haus vor.

1. Nachteil: Zusammenleben auf engem Raum

Auch wenn eine Einliegerwohnung ein in sich geschlossener Wohnraum mit separatem Zugang für den Mieter ist, leben Sie mit ihm doch auf engem Raum zusammen. Neben den üblichen Wohngeräuschen ist davon auszugehen, dass Sie Besuche mitbekommen, die Geräuschkulisse von Feiern hören und einiges mehr. Um von Anfang an klare Regeln für das Zusammenleben zu haben, ist es zum Beispiel sinnvoll Nutzungsrechte zu klären. Darf der Mieter den Garten mitbenutzen, steht ihm ein Stellplatz in der Garage zu und möchten Sie eine Abstellfläche im Keller anbieten?

Außerdem sollte die Verbrauchsabrechnung für Strom, Wasser und Gas separat erfolgen, um Streitigkeiten vorzubeugen. Regeln Sie solche Aspekte bestenfalls schriftlich. Das beugt Missverständnissen vor und schafft eine gute Grundlage für ein Zusammenleben. Klären Sie unbedingt im Mietvertrag, ob Sie dem Einzug eines Haustieres zustimmen oder nicht. Falls es dazu keine Regelung gibt, haben Sie es später schwer, den Einzug von Hund oder Katze wieder rückgängig zu machen.

2. Nachteil: Höhere Kosten in der Bauphase

Ein anderer Nachteil zeigt sich bereits in der Planungsphase für Ihr Haus: Die Kosten. Soll in ein Haus eine Einliegerwohnung integriert werden, benötigen Sie eine größere Grundfläche des Hauses und die Baukosten steigen an verschiedenen Stellen. Schon der Architekt erhält durch den höheren Arbeitsaufwand ein höheres Honorar.

Außerdem fallen die Materialkosten und die Ausgaben für die Arbeitszeit von Handwerkern höher aus. Es lohnt sich daher, die spätere Mieteinnahme den zusätzlichen Ausgaben während der Bauphase gegenüber zu stellen. Nur wenn mögliche Einnahmen deutlich überwiegen, lohnt sich die zusätzliche Wohnung im eigenen Haus finanziell.

Ein Einfamilienhaus mit integrierter Mietwohnung kann bei einem Hausverkauf sowohl Hindernis als auch Vorteil sein. Das hängt vorrangig von der Lage des Hauses ab. (#03)

3. Nachteil: Mögliche Erschwernis beim Hausverkauf

Ein Einfamilienhaus mit integrierter Mietwohnung kann bei einem Hausverkauf sowohl Hindernis als auch Vorteil sein. Das hängt vorrangig von der Lage des Hauses ab. Wer im ländlichen Raum ein solches Haus zum Kauf anbietet, tut sich möglicherweise schwerer mit der Käufersuche. In Ballungsräumen hingegen wird die Einliegerwohnung meistens ein Vorteil bei der Veräußerung des Eigenheims. Das sollten Bauherren vorab bedenken, denn der Verkauf des Eigenheims kann aus verschiedenen Gründen wie dem hohen Alter, finanziellen Schwierigkeiten oder einem notwendigen Umzug erforderlich werden.

4. Nachteil: Suche nach Mietern kann mühsam sein

Ein nachteiliger Aspekt der Vermietung einer integrierten Wohnung in Ihrem Haus ist die Suche nach einem Mieter. Einerseits müssen Sie dabei entweder die Kosten für einen Makler aufbringen oder sich selbst auf die Suche machen. Andererseits obliegt die Prüfung des potentiellen Mieters alleine Ihnen.

Fragen Sie Bewerber daher nach einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des aktuellen Vermieters, einer Auskunft der Schufa und Gehaltsnachweisen. Dadurch haben Sie zumindest finanziell Sicherheit über die Zahlungsfähigkeit und den Zahlungswillen eines neuen Mieters. Gleichzeitig kann es sinnvoll sein, den möglichen Mieter zunächst besser kennenzulernen. Achten Sie dabei darauf, dass Sie menschlich mit ihm auskommen und möglichst auf einer Wellenlänge liegen. Wer vorher gründlich prüft, hat später deutlich weniger Probleme.

Ein nachteiliger Aspekt der Vermietung einer integrierten Wohnung in Ihrem Haus ist die Suche nach einem Mieter. (#04)

Vor- und Nachteile der Einliegerwohnung auf einen Blick

Vorteile die eine Einliegerwohnung mit sich bringt:

Einnahmen durch die Miete zur Tilgung der Hausfinanzierung
Vorsorge für das Alter
steuerliche Absetzbarkeit verschiedener Kosten der Vermietung und doppelte Förderung
gesonderte Rechte und verkürzte Fristen erleichtern die Kündigung von Mietern

Sie müssen sich gleichzeitig jedoch auf folgende Nachteile einstellen:

Enges Zusammenleben mit einer oder mehreren fremden Personen
steigende Kosten in der Planungs- und Bauphase
möglicherweise Komplikationen bei einem Verkauf des Hauses
Mietersuche kann mit Aufwand verbunden sein

Noch mehr Informationen zu Einliegerwohnungen, der Vermietung und damit verbundenen Steuerfragen finden Sie hier. Aufgrund der Tragweite dieser Entscheidung lohnt sich ein gründliches Abwägen vor der Planung und dem Bau einer Einliegerwohnung.