Ein eigens Haus zu bauen, ist ein großartiges Projekt und gehört zu den wichtigsten Lebenszielen der meisten Menschen. Mit einigen Tipps wird der Weg zum Traumhaus entscheidend erleichtert.
Eigenes Haus bauen: Auf die Planung kommt es an!
Ein eigenes Haus zu bauen, ist mit Sicherheit eines der anspruchsvollsten Projekte und setzt zudem den Rahmen für die nächsten Jahrzehnte, vielleicht sogar für das gesamte restliche Leben. Es lohnt sich also, dieses Projekt wohlüberlegt anzugehen und den Weg zum Traumhaus genau zu planen.
Bei der Überlegung, ein eigenes Haus zu bauen, stellen sich von Anfang an viele Fragen:
- Soll beispielsweise ein Fertighaus oder ein Massivhaus gebaut werden?
- Welche Vorteile haben Energiesparhäuser?
- Welche Fördermöglichkeiten gibt es?
- Mit welchen Hausbaukosten muss man rechnen?
- Was ist beim Bauantrag zu beachten?
Ein eigenes Haus zu bauen, ist also ein Vorhaben, das sorgfältig durchdacht werden sollte. Im Folgenden werden Hinweise gegeben, wie man den Hausbau effektiv plant und dabei alle wichtigen Determinanten im Blick behält.
Ein eigens Haus zu bauen, ist ein großartiges Projekt und gehört zu den wichtigsten Lebenszielen der meisten Menschen.(#01)
Eigenes Haus bauen: Der Weg ins Traumhaus
Wer sein eigenes Haus bauen möchte, muss vieles bedenken. Es ist hilfreich, das Gesamtprojekt „Eigenes Haus bauen“ in einzelne Schritte zu unterteilen:
- Grundstück auswählen
- Baufinanzierung sicherstellen
- Bebauungsplan einbeziehen
- Entscheidung für einen Häusertyp
- Auswahl der Baupartner
- Planung des Hauses
- Abschluss des Bauvertrages
- Bauantrag stellen
- Bauablauf verfolgen
- Eigenleistungen einbringen
- Bauabnahme
- Außenbereich gestalten
Die Auswahl des Grundstücks hat einen direkten Einfluss auf das gesamte Bauvorhaben, denn damit wird beispielsweise festgelegt, ob man eine zweigeschossige Stadtvilla bauen darf und wie das Haus auf dem Grundstück platziert wird.(#02)
Grundstück auswählen
Die Auswahl des Grundstücks hat einen direkten Einfluss auf das gesamte Bauvorhaben, denn damit wird beispielsweise festgelegt, ob man eine zweigeschossige Stadtvilla bauen darf und wie das Haus auf dem Grundstück platziert wird. Es ist nicht immer einfach, ein passendes Grundstück zu finden. Besonders in den begehrten Lagen der Ballungsgebiete steigen die Grundstückspreise für Häuser kontinuierlich an, sodass das Grundstück ein wichtiger Kostenfaktor ist.
Es ist empfehlenswert, vor dem Kauf des Grundstücks ein Bodengutachten erstellen zu lassen, da die Qualität des Bodens Einfluss auf die Baukosten hat.
Baufinanzierung sicherstellen
Wenn das passende Grundstück gefunden wurde, ist es Zeit, die Baufinanzierung zu durchdenken. Dabei sollte neben den Grundstückskosten und den voraussichtlichen Kosten für den Hausbau auch eine ausreichende Reserve für ungeplante Kosten berücksichtigt werden. Besonders die Baunebenkosten werden oft vergessen, obwohl sie bis zu 15 Prozent der Gesamtkosten betragen.
Zu den Baunebenkosten zählen:
- die Grunderwerbssteuer,
- der Eintrag ins Grundbuch,
- Maklergebühren,
- Erschließungs- und Notarkosten.
Um eine möglichst günstige Baufinanzierung zu realisieren, sollte man mehrere Angebote einholen. Gute Chancen darauf, dass die Bank besonders günstige Hypothekenzinsen einräumt, haben Bauherren, die über eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent verfügen. Energiesparhäuser werden außerdem mit günstigen Krediten gefördert.
Ein Blick in den Bebauungsplan gibt Auskunft darüber, welche Vorgaben zu erfüllen sind, wenn man in einem bestimmten Baugebiet ein eigenes Haus bauen möchte.(#03)
Bebauungsplan einbeziehen
Ein Blick in den Bebauungsplan gibt Auskunft darüber, welche Vorgaben zu erfüllen sind, wenn man in einem bestimmten Baugebiet ein eigenes Haus bauen möchte. Ziel dieser Vorgaben ist es sicherzustellen, dass das gesamte Baugebiet einen einheitlichen Siedlungscharakter aufweist. Außerdem sind dort Regelungen über Mindestabstände zum Nachbargrundstück und sogar über die Farbe der Dachziegel sowie eine Eingrenzung hinsichtlich erlaubter Häusertypen festgelegt.
Entscheidung für einen Häusertyp
Nachdem das Grundstück gekauft und die Baufinanzierung sichergestellt wurde, geht es an die eigentliche Hausplanung. Wer ein eigenes Haus bauen will, hat selbstverständlich konkrete Vorstellungen und in dieser Phase werden die Vorstellungen mit den Vorgaben des Bebauungsplans abgeglichen. Die Baufinanzierung setzt wiederum den finanziellen Rahmen und definiert, was realisierbar ist.
Die Wahl des Häusertyps hat weitreichende Konsequenzen. Soll ein Massivhaus gebaut werden oder möchte man besonders schnell in die eigenen vier Wände einziehen und entscheidet sich deshalb für ein Fertighaus? Eine Doppelhaushälfte ist bei gleicher Wohnfläche günstiger zu realisieren als ein freistehendes Einfamilienhaus und ein Reihenhaus bietet wiederum andere Vor- und Nachteile.
Auch im Hinblick auf die Energieeffizienz gibt es verschiedene Alternativen. Energiesparhäuser sind teurer, werden aber mit öffentlichen Mitteln gefördert. Musterhaussiedlungen und Kataloge von Bauträgern bieten einen guten Überblick über die verschiedenen Haustypen und erleichtern die Entscheidung.
Die Wahl des Häusertyps hat weitreichende Konsequenzen. Soll ein Massivhaus gebaut werden oder möchte man besonders schnell in die eigenen vier Wände einziehen und entscheidet sich deshalb für ein Fertighaus?(#04)
Auswahl der Baupartner
Entweder man entscheidet sich dafür, mit einem Baupartner zusammenzuarbeiten, der den gesamten Hausbau übernimmt oder man vergibt die einzelnen Gewerke und koordiniert den Baufortschritt in Eigenregie. Eine Baufirma zu beauftragen, erleichtert die Arbeit, denn dann übernimmt der Baupartner die Koordinationsleistungen. Auch wenn man mit einer Baufirma zusammenarbeitet, kann man die Hausbaukosten durch Eigenleistungen reduzieren. Alternativ übergibt man der Baufirma das gesamte Projekt und lässt das Haus schlüsselfertig bauen.
Planung des Hauses
Häuser zu planen, ist nicht so einfach, wie es auf den ersten Blick erscheint. Der Bauherr muss sich Gedanken machen, wie viele Räume benötigt werden und sollte auch berücksichtigen, dass sich die Anforderungen im Laufe der Jahrzehnte ändern werden. Es ist sinnvoll, bereits bei der Planung des Hauses einzubeziehen, dass Kinderzimmer später anders genutzt werden. Wenn die Möglichkeit besteht, perspektivisch eine Einliegerwohnung einzurichten, erweitert man die Nutzungsmöglichkeiten für die Zukunft ganz erheblich.
Außerdem gibt es einige Optionen, Hausbaukosten zu sparen, indem beispielsweise die Küche und das Badezimmer über- oder nebeneinander platziert werden, um die Leitungen günstiger zu verlegen. Auch die Raumaufteilung sollte im Hinblick auf die Größe der Zimmer und deren Platzierung im Haus durchdacht werden. Nördlich ausgerichtete Kinderzimmer sind nicht sinnvoll, da dort die Lichtverhältnisse ungünstig sind. Das Wohnzimmer Richtung Südwesten auszurichten, bietet den Vorteil, dass es am Nachmittag und frühen Abend durch natürliches Licht erhellt wird.
Nach der Hausplanung und Auswahl des Baupartners wird der Bauvertrag abgeschlossen.(#05)
Abschluss des Bauvertrags
Nach der Hausplanung und Auswahl des Baupartners wird der Bauvertrag abgeschlossen. Dies ist das mit Abstand wichtigste Dokument beim Hausbau, denn es enthält detailliert alle mit dem Baupartner vereinbarten Leistungen und ist somit die Basis für die Abnahme und eventuelle Reklamationen. Im Bauvertrag werden auch die Zahlungsmodalitäten geregelt. Meist erfolgen Zahlungen entsprechend des Baufortschritts.
Kernelement des Bauvertrages ist deshalb die Bau- und Leistungsbeschreibung. Eine möglichst präzise formulierte Bau- und Leistungsbeschreibung schützt die Interessen des Bauherren, wenn es während oder nach der Bauphase zu Konflikten kommt. Die Angaben sollten dabei so genau wie möglich sein. Für die Fenster, Türen, Treppen, Fliesen, Bodenbeläge, Armaturen oder die Ziegel werden deshalb nicht nur die Art, sondern auch das Fabrikat, das Material und die Farbe definiert.
Ein wichtiger Part des Bauvertrages ist die Regelung, wie bei Bauverzögerungen oder mangelhaften Leistungen verfahren wird. Üblicherweise werden dafür Vertragsstrafen festgelegt, die jedoch nicht bei höherer Gewalt einfordert werden können. Für Verzögerungen aufgrund von Wetterereignissen oder Diebstahl und Vandalismus sollte der Bauherr eine spezielle Bauleistungsversicherung abschließen.
Bauantrag stellen
Nachdem alle Planungsunterlagen vorliegen, muss der Bauantrag beim zuständigen Bauamt gestellt werden. Die Planungsunterlagen sind Teil des Bauantrags und dürfen nur von einem dafür autorisierten Bauplaner unterzeichnet werden, der über eine Bauvorlageberechtigung verfügt. In Bayern, Baden-Württemberg, Berlin, Hamburg, Bremen, Hessen, Niedersachsen und Schleswig-Holstein reicht die sogenannte „kleine Bauvorlageberechtigung“ aus, die auch von den Handwerksmeistern der Baugewerbe, erworben werden kann.
Die „große Bauvorlageberechtigung“ besitzen ausschließlich Bauingenieure und Architekten. Erst nach Erteilung der Baugenehmigung kann mit dem Bau des Hauses begonnen werden.
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Bauablauf verfolgen
Auch wenn im Bauvertrag alles schriftlich fixiert wurde, kann nicht darauf verzichtet werden, den Bauablauf zu verfolgen. Wenn das eigene Haus gebaut wird, sind viele Bauherren sehr ungeduldig. Es ist dennoch wichtig, Pufferzeiten einzuplanen und den geplanten Einzug nicht zu früh zu terminieren. Der Zeitpunkt der Endabnahme wird dabei im Bauvertrag festgelegt und danach sollte mindestens ein weiterer Monat eingeplant werden, bevor der Umzug stattfindet. In dieser Zeit werden Maler- und Tapezierarbeiten erledigt, die meist in Eigenleistung übernommen werden.
Eigenleistungen einbringen
Die Eigenleistungen wurden bereits bei der Erstellung des Bauvertrags definiert und müssen nun dem Baufortschritt entsprechend erbracht werden. Wenn Gewerke wie das Fliesen der Bäder oder das Verlegen der Leitungen in Eigenregie übernommen werden, ist die Zeitplanung besonders wichtig, da der Bauherr und seine fleißigen Helfer den Urlaub rechtzeitig planen müssen. Ansonsten würde der Hausbau ins Stocken geraten und Probleme mit den danach geplanten Gewerken auftreten.
Bauabnahme
Wurden alle Leistungen erbracht, folgt die Bauabnahme, die gleichzeitig eine Qualitätskontrolle darstellt. Stellt der Bauherr dabei Mängel fest, kann er Nachbesserungen verlangen. Die Bauabnahme ist somit ein extrem wichtiger Termin, bei dem alles detailliert protokolliert werden sollte.
Der Termin der Bauabnahme ist im Hinblick auf die Beweislast ein entscheidender Wendepunkt. Nach der Abnahme muss der Bauherr dem Baupartner Mängel nachweisen, vorher muss dieser dem Bauherren beweisen, dass alle Arbeiten vertragsgemäß ausgeführt wurden. Mit der Bauabnahme beginnt außerdem die Verjährungsfrist, innerhalb derer Mängel angezeigt und eine Nachbesserung gefordert werden kann.
Außenbereich gestalten
Nachdem das Haus steht, liegt meist noch die Gestaltung des Außenbereichs an. Darunter fällt das Pflastern der Einfahrt und des Eingangsbereichs, der Bau einer Terrasse und die Einfriedung des Grundstücks mit einer Zaunanlage. Auch für diese Arbeiten sollte der Bauherr von vornherein finanzielle Mittel einplanen, denn die Kosten liegen meist im fünfstelligen Bereich und werden oft unterschätzt, wenn man ein eigenes Haus plant.
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