Ein finanzieller Vermögenswert soll sich nach einer gewissen Zeit amortisieren – dafür wird der effektive Zinssatz wichtig. Er wird für die Berechnung der Amortisierung herangezogen. Es handelt sich dabei um einen Zinssatz für die Kalkulation, bei der ein Vermögenswert auf den derzeitigen Buchwert abgezinst wird. Berücksichtigt werden dabei Kosten für die Transaktion ebenso wie in der Zukunft erwartete Zahlungsströme.
In Bezug auf Immobilien ist dies für Anleger interessant, weniger für Menschen, die sich ein Eigenheim bauen. Die Berechnung ist sehr theoretisch und kaum von jemandem durchführbar, der nicht Herr der Materie ist. Der Effektivzins gilt als Rendite eines Finanzierungsinstruments und er wird zu jedem Anpassungstermin neu berechnet, sofern eine variable Verzinsung vereinbart wurde.
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Effektivzinsmethode und IFRS
Das Kürzel IFRS steht für International Financial Reporting Standards und bezieht sich auf internationale Vorschriften, die für die Rechnungslegung von Unternehmen relevant sind. Hierbei wird geregelt, wie Unternehmen ihre Vermögensanlagen bewerten müssen und wie die Bilanzierung zu erfolgen hat. Das erklärt auch, warum die Effektivzinsmethode nach IFRS für Privatpersonen nicht interessant ist.
Es gibt vorgeschriebene Bewertungsverfahren, bei denen unter anderem die effektive Verzinsung einer Vermögensanlage berechnet wird. Dafür kommt die Effektivzinsmethode zum Einsatz. Sie soll dafür sorgen, dass eine Investition in eine Immobilie und deren Alternativen vergleichbar werden.
Bewertung von Anlagen nach dem Marktpreis
Vor der Anwendung der Effektivzinsmethode nach IFRS muss ein Unternehmen seine Kapitalanlage nach dem Marktpreis bewerten. Hier wird der sogenannte Fair Value ermittelt. Das gilt nicht nur für Immobilien, sondern für sämtliche finanziellen Vermögenswerte.
Der Marktwert selbst setzt sich aus dem Preis, der für die Anschaffung gezahlt werden musste, sowie den Kosten, die für die gesamte Transaktion angefallen sind, zusammen. Diese Transaktionskosten zählen zu den Nebenkosten und beinhalten Steuern, Provisionen und sonstige Gebühren.
Die IFRS sehen vor, dass die erworbenen finanziellen Vermögenswerte stets mit dem Marktwert angegeben und bewertet werden müssen. Doch auch weiterhin ist es für Unternehmen wichtig, dass sie ihre Wertanlagen bewerten, wofür stets der aktuelle Vermögenswert ermittelt werden muss. Hierfür wird allerdings nicht mehr das Prinzip des Marktwertes angewendet.
Vielmehr beinhalten die IFRS feste Kategorien, nach denen sich die Bewertung richten muss. So ist hier zum Beispiel in einer Kategorie der Vermögenswert enthalten, den ein Gegenstand bis zur Endfälligkeit besitzt. Verschiedene Vermögenswerte müssen bis zu ihrer Endfälligkeit bewertet werden. Als Basis dienen dafür die fortgeführten Anschaffungskosten. Auf ihrer Basis kann die Effektivzinsmethode angewendet werden, mit deren Hilfe der aktuelle Vermögenswert einer Anlage berechnet wird.
Video: Einführung in die IFRS
Die geplante Rendite von Immobilien errechnen
Wer in Immobilien investiert, möchte möglichst von Anfang an wissen, wie hoch die Rendite sein wird. Gerade Immobilien werden schließlich erworben, um sie zu behalten, und zwar bis zum Ende der geplanten Laufzeit. Wer diese Objekte selbst nutzt oder bewohnt, wird hier natürlich ebenso langfristig planen.
Wichtig ist daher die Bewertung nach den fortgeführten Anschaffungskosten, nach der sämtliche Investitionen in Anleihen und Anlagen in ihrem Wert bestimmt werden können.
Ein Anleger erhält im Allgemeinen den Nominalwert seiner Anleihe zurück. Dies aber eben erst am Ende der geplanten Laufzeit. Hinzu kommen festgeschriebene Couponzahlungen. Die zukünftigen Erträge können dabei bei einer Investition in Anleihen geplant werden. Solche Anleihen gibt es auch in der Immobilienwirtschaft.
Schließlich muss nicht jeder Anleger zwingend ein Gebäude kaufen – es reicht für eine lukrative Rendite aus, wenn er in Form von Anleihen an dem jeweiligen Objekt beteiligt ist. Dies ist der große Unterschied zu Aktien, denn hier können die künftigen Erträge nicht oder nur sehr ungenau – und mit dem Vorbehalt umfassender Änderungen – vorhergesagt werden.
Zinsertrag verteilt auf die Laufzeit
Wird die Effektivzinsmethode nach IFRS angewendet, so können die Geldflüsse, die in der Zukunft erwartet werden, mit einem festen Zinssatz abgezinst werden. Dabei wird dieser Zinssatz derart festgelegt, dass er zu einem Barwert führt, der „0“ beträgt. Dies ist dann das Ergebnis der gesamten Rechnung. Diese Rechnung beinhaltet aber auch die bereits erwähnten Nebenkosten.
So fließen Entgelte, Gebühren sowie die Kosten für die Durchführung der Transaktion mit in die Berechnung ein. Zudem wird dabei berücksichtigt, wie hoch der Preis zum Zeitpunkt des Kaufs der Anleihe oder der Immobilie war.
Mit der Effektivverzinsung kann ein Investor abschätzen, wie hoch die Rendite für seine Investition in Immobilien sein wird. Die ist für eine Kaufentscheidung von Vorteil und in den meisten Fällen sogar ausschlaggebend. Die Kosten und Erträge werden dabei nicht auf die gesamte Laufzeit der Anleihe gleichmäßig verteilt. Der gesamte Zinsertrag wird hingegen so verteilt, dass sich immer eine Verzinsung in konstant bleibender Höhe ergibt – und dies über die ganze Laufzeit gesehen.
Video: IFRS 16 – der neue Standard zur Leasingbilanzierung von GRENKE erklärt
Transparenz durch die Effektivzinsmethode nach IFRS
Die Berechnung mithilfe der Effektivzinsmethode nach IFRS ist für Unternehmen relevant, die hohe Transparenz in ihren Investitionen benötigen. Das Verfahren ermöglicht es, für ein Vermögensgut die Rendite zu errechnen. Heraus kommt dabei die Gesamtrendite, die nach der jährlichen Rendite aufgeschlüsselt werden kann.
Natürlich ist die jährliche Rendite hier nur als Durchschnittswert zu sehen und kann durchaus einmal über oder unter dem ermittelten Wert liegen. Aber für einen Vergleich ist die Genauigkeit der Effektivzinsmethode nach IFRS durchaus ausreichend.
Der große Vorteil der Anwendung der Effektivzinsmethode nach IFRS besteht auch darin, dass hier die Anschaffungskosten für ein Objekt berücksichtigt werden. Die Effektivverzinsung, die sich aus der Berechnung ergibt, kann nach größter Wahrscheinlichkeit auch in der Praxis so umgesetzt und erreicht werden.
Nicht selten ist dies ein Problem vieler Berechnungen, denn sie sind häufig zu ungenau oder geben keine Auskünfte über jährliche Erträge, bei denen auch die Kosten mit berücksichtigt werden. Doch gerade die Kosten sind es, die eine Rendite enorm schmälern können. Bei Immobilien ist daher höchste Transparenz gefragt, wenn es darum geht, eine Investitionsentscheidung zu treffen.
Effektivzinsmethode für Privatpersonen
Für Privatpersonen ist die Effektivzinsmethode nach IFRS kaum interessant, obgleich sie durchaus angewendet werden kann. Auch hier werden die Kosten berücksichtigt, wobei auch die Steuern mit heranzuziehen sind. Allerdings sind die Investitionshöhen bei der Anlage in eine Immobilie doch sehr unterschiedlich, je nachdem, ob ein großes Unternehmen investiert oder sich eine Privatperson ein Haus kauft.
Für nähere Informationen zur Effektivzinsmethode nach IFRS kann das Bundesfinanzministerium befragt werden. Auch die Finanzämter sowie Finanzberater geben Auskunft darüber, was bei der Effektivzinsmethode nach IFRS zu beachten ist. Für Anleger, die nicht blind entscheiden wollen, ob sie investieren oder nicht bzw. welche Immobilie sie auswählen sollen, ist die Berechnung mithilfe des Effektivzinses durchaus empfehlenswert.
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