Immobilien in Ungarn: die Romantiker und Liebhaber sind gefragt

Ungarn ist nicht nur ein tolles Urlaubsziel für die Deutschen, sondern rückt auch mehr und mehr in den Fokus der Auswanderungswilligen. Das Land der Pferde und Reiter bietet den Balaton als Ziel Nummer eins, eine gut ausgebaute Infrastruktur, eine landschaftliche Schönheit, die ihresgleichen sucht und – nicht zu vergessen – niedrige Preise für Immobilien.

Investitionsland Ungarn

Die Deutschen investieren nach wie vor stark in Ungarn, wobei die Investitionen sogar immer noch weiter steigen. Vor allem die Automobilbranche und der Maschinenbau sowie die zugehörigen Zulieferbetriebe nutzen das extrem niedrige Lohnniveau in Ungarn aus und verlegen ihre Fertigung hierher. Die Lohnkosten sind nur ungefähr ein Drittel so hoch wie in Deutschland, daher lohnt sich auch der Aufbau eines völlig neuen Produktionsstandortes.

Doch nicht nur Unternehmen gehen nach Ungarn, auch immer mehr Privatpersonen zieht es dorthin. Die Landschaft zeigt sich von ihrer schönsten Seite, die Menschen sind nett und zuvorkommend und die speziellen Kreditmodelle, die für Immobilien möglich sind, locken zusätzlich. Die Preise für Geschäfts- und Wohnhäuser sind günstig, vor allem, wenn nicht unbedingt in den Haupttourismusgebieten gesucht wird.

Wer sein Einfamilienhaus nicht zwingend direkt am Balaton haben muss, kann von den Schleuderpreisen, die die Makler anbieten, profitieren. Allerdings handelt es sich häufig auch um renovierungsbedürftige Immobilien, die hier so preisgünstig angeboten werden.

Für viele Menschen ist auch die politische Lage in Deutschland und die Flüchtlingskrise ein Grund, sich für ein weiteres Leben in Ungarn zu entscheiden. Allerdings wird hier gern vergessen, unter welchen Bedingungen die Flüchtlinge dort lange Zeit hausen mussten und welch harten Kurs die ungarische Regierung fährt.

Zuletzt seien die niedrigen Lebenshaltungskosten genannt, die für deutsche Auswanderer eine Bestätigung ihrer Entscheidung, ihr weiteres Leben in Ungarn zu verbringen, darstellt.

 

Finanzielle Aspekte berücksichtigen

Auch wenn ein Wohnhaus in Ungarn für wenig Geld zu erwerben ist – es kostet dennoch. Sanierung und Renovierung, Aufräum- und Entsorgungsarbeiten auf dem Grundstück, der Umzug und Versicherungen sind nicht umsonst. Apropos Versicherungen: Viele Auswanderer behalten ihre deutsche private Krankenversicherung bei und versichern sich nicht bei einer ungarischen Versicherung. Der Grund: Das Versorgungssystem ist in Deutschland einfach besser und kaum jemand gibt seine Anwartschaft auf Vergünstigungen wieder her oder möchte sich mit weniger Leistung zufriedengeben.

Wer nun ein Wohnhaus am Balaton oder in einer anderen ungarischen Region kaufen möchte, sollte über ein gewisses Startkapital verfügen, mit dem sich vor allem die meist schwierige Anfangszeit gut überbrücken lässt. Hier helfen die besonderen Kreditmodelle, die sich allerdings je nach Anbieter teils stark unterscheiden, sodass ein Vergleich der Kreditofferten unbedingt anzuraten ist. Ansonsten sind die Kredite, mit denen sich Immobilien-Schnäppchen in Ungarn sichern lassen, vor allem durch ihre schnelle Bearbeitung und durch vergleichsweise niedrige Zinsen auffallend günstig.

Und Tempo ist wichtig, denn der Immobilienmarkt mag zwar am Boden liegen, allerdings werden es immer mehr Menschen, die sich für eine Auswanderung interessieren oder wenigstens ein eigenes Ferienhaus erwerben möchten. Selbst wenn die Preise noch nicht im Steigen begriffen sind, so kann es doch gut sein, dass ein anderer Interessent schneller ist und einem das Einfamilienhaus am Balaton (oder in einer Provinzregion) vor der Nase wegschnappt.

 

Auswandern auf Probe?

Der Urlaub in Ungarn war so toll! Der Plattensee war warm, die Strände sauber, immer schien die Sonne und die Menschen waren nett. Aber reicht das, um eine so einschneidende Entscheidung wie über das Auswandern zu treffen? Wer es arbeitstechnisch ermöglich kann, sollte unbedingt „auf Probe auswandern“. Für EU-Bürger braucht es dafür nur einen gültigen Reisepass, damit kann sich jeder bis zu 90 Tage in Ungarn aufhalten.

Während dieser Zeit lässt sich sehr schön herausfinden, ob das Land als neues Zuhause geeignet ist oder nicht. Es lassen sich Land und Leute während dieser Zeit kennenlernen und es ist möglich, neue Kontakte zu knüpfen. Vielleicht findet sich auch schon ein neuer Job bzw. es besteht die Möglichkeit, in diesem für einige Tage auf Probe zu arbeiten. Schließlich gilt wie überall, dass Geld stets nachfließen muss, denn ohne Geld kein Haus, ohne Haus keine Arbeit, ohne Arbeit kein Geld.

Ebenfalls wichtig sind Sprachkenntnisse. Immer wieder gibt es Menschen, die ohne jegliche Sprachkenntnisse auswandern und sich über das Scheitern des großen Vorhabens ärgern. Zumindest die grundlegenden Dinge sollten verbal ausgedrückt werden können – wer in Ungarn einen Job sucht, muss natürlich ein umfangreiches Sprachwissen mitbringen. Wer in der Tourismusbranche arbeiten möchte, sollte mehrere Fremdsprachen sprechen.

Dabei ist es gar nicht erforderlich, sie alle perfekt artikulieren zu können, wenngleich gilt: Je besser die Sprache, desto besser der Job. Besonders gern werden Bewerbungen von Ärzten und Apothekern, Ingenieuren und Führungskräften in ungarischen Unternehmen gesehen – doch auch hierfür sollten gewisse Sprachkenntnisse vorliegen.

 

Wo soll das Einfamilienhaus stehen?

Die Probezeit für das Auswandervorhaben ist erfolgreich absolviert worden, ein Job kann angetreten werden und das nötige Kleingeld ist vorhanden – jetzt gilt es nur noch, das passende Haus und Grundstück in Ungarn zu finden. Der Balaton gehört zu den beliebtesten Regionen wie auch der gesamte Südwesten des Landes. Hier sind die Preise für Immobilien nicht ganz so niedrig wie in Regionen, in denen die Infrastruktur noch nicht so gut ausgebaut ist und in denen der wirtschaftliche Aufschwung weniger spürbar ist. Allerdings heißt das Wohnen dort auch, auf Luxus zu verzichten.

Im Idealfall wird nach stadtnahen Immobilien gesucht, dies stellt einen guten Kompromiss zwischen dem innerstädtischen Leben und dem Leben auf dem Land dar. Komfort wird dort in ausreichendem Maße geboten und alle wichtigen Anlaufstellen in der Stadt sind gut erreichbar. Wer jedoch das Ursprüngliche des Landes sucht und Ruhe vor den allsommerlich einfallenden Touristenströmen haben möchte, sollte sich eher in Richtung Land begeben. Die Preise für Immobilien dort sind derart niedrig, dass ein Haus mit großer Wohnfläche und anliegendem Grundstück schon fast als geschenkt betrachtet werden kann.

 

Tipps zum Immobilienkauf in Ungarn

Inzwischen ist der Erwerb von Immobilien durch deutsche und andere ausländische Käufer zum wichtigen Markt in Ungarn geworden. Allerdings ist es rein rechtlich gesehen nicht ganz so einfach, an sein Traumhaus zu kommen – beim Erwerb eines Wohnhauses gibt es bestimmte Auflagen zu beachten. So muss beispielsweise eine Erlaubnis der ungarischen Behörden bei Nicht-EU-Staatsbürgerschaft eingeholt werden, die auch beim Verkauf von Immobilien benötigt wird.

EU-Staatsangehörige haben die gleichen Rechte beim Erwerb von Wohnhaus und Grundstück wie die Einheimischen, allerdings ist das EU-Recht noch nicht endgültig durchgesetzt. Daher kommt eine Art Kompromiss zur Anwendung: Menschen aus der EU dürfen Eigentum in Ungarn erwerben, wenn dies umgekehrt auch für die Ungarn in deren Herkunftsland gilt. Das heißt, ein Deutscher kann nur ein Haus in Ungarn kaufen, wenn ein ungarischer Staatsbürger in Deutschland ebenfalls Immobilienkäufer sein dürfte.

Außerdem muss die Aufsichtsbehörde eine Genehmigung erteilen, was aber mittlerweile nur noch für Nicht-EU-Bürger gilt. Diese Genehmigung wird nur gegeben, wenn der Kauf keine öffentlichen Interessen betrifft und – dies gilt für den Verkauf – wenn der Verkäufer die Immobilien veräußert, weil er neue Objekte kaufen möchte. Wer einen ungarischen Zweitwohnsitz haben möchte, kann diesen nur erwerben, wenn er seit mindestens fünf Jahren im Land sesshaft ist.

Das ausgefüllte Antragsformular für den Immobilienkauf wird an die Aufsichtsbehörde übermittelt. Dabei müssen folgende Dokumente mit eingereicht werden:

• Reisepass mit beglaubigter Kopie (nur ein ungarischer Notar darf Kopie und Beglaubigung ausstellen)
• Kaufvertrag für die Immobilie
• Eigentumsnachweis, der maximal 30 Tage alt sein darf
• Nachweis über entrichtete Gebühren ohne Anwalts- und Notargebühren

Die gesamten Verwaltungsvorgänge dauern bis zu einem Monat, wobei gesagt werden muss, dass ein Immobilienkauf bis zur letzten Eintragung in Deutschland meist auch nicht schneller möglich ist. Die Aufsichtsbehörde kann dem Antrag zustimmen, hat aber auch das Recht, eine Ablehnung auszusprechen – vor allem dann, wenn das Heimatland des Kaufinteressenten keine Gleichbehandlung für ungarische Staatsbürger anbietet.

 

Unterschied zwischen fruchtbarem und nicht-fruchtbarem Boden

Das ungarische Gesetz unterscheidet nicht nur zwischen EU-Bürger und Kaufinteressenten, die aus Nicht-EU-Ländern kommen, sondern auch zwischen fruchtbarem und nicht-fruchtbarem Boden und dessen Kauf.

Als fruchtbarer Boden wird der landwirtschaftlich nutzbare Boden bezeichnet, was wiederum im Grundbuch vermerkt sein muss. Die Nutzung ist hier nicht entscheidend, nur der Eintrag im Grundbuch gilt. Dort muss das Grundstück als Garten, Wiese, Wein- oder Obstplantage, Acker oder Wald beschrieben sein. Nicht-EU-Angehörige dürfen fruchtbaren Boden generell nicht erwerben, hier gibt es nur wenige Ausnahmen, die von der Aufsichtsbehörde genehmigt werden. Als Erwerb gelten hier auch Tausch und Schenkung. EU-Bürger dürfen seit dem 1. Mai 2014 fruchtbaren Boden erwerben, wenn die Bestimmungen des Bodengesetzes berücksichtigt werden.

Für sie gelten seither die gleichen Bedingungen für die Einheimischen des Landes.

Im Bodengesetz sind folgende Beschränkungen vorgesehen:

• Juristische Personen dürfen kein Eigentum erwerben. Eine Ausnahme gilt nur für wenige Fälle, die im Gesetz bestimmt werden.
• Privatpersonen dürfen maximal einen Hektar Land erwerben, wenn sie nicht als Landwirt registriert sind. Eine Ausnahme besteht bei nahen Verwandten: Bei einer Eigentumsübertragung zwischen nahen Verwandten dürfen bis zu 300 Hektar erworben werden – auch dann, wenn der Erwerber kein eingetragener Landwirt ist.

Der Staat besitzt umfangreiche Vorkaufsrechte an fruchtbarem Boden, die wiederum zugunsten von einigen Nachbarn und vor allem für regionale Landwirte genutzt werden.

Der Erwerber muss eine Privaturkunde oder eine öffentliche Urkunde unterzeichnen, in der er erklärt, dass er sich den gesetzlichen Verpflichtungen unterwirft. Diese kommen zu den üblichen vertraglichen Pflichten dazu.

Wichtig: Die Landwirtschaftsbehörde muss den Kauf von fruchtbarem Boden (oder Tausch sowie Schenkung) genehmigen.

Wohn- und Geschäftsimmobilien zählen in Ungarn zu den nicht-fruchtbaren Immobilien. Bürger können diese unter den gleichen Bedingungen wie ungarische Staatsbürger erwerben. Lange Zeit galt diese Möglichkeit des Immobilienkaufs als Schlupfloch: Als für jeden Kauf eine Genehmigung der Aufsichtsbehörde vorgelegt werden musste, wurden nicht selten Unternehmen gegründet. Diese konnten Ländereien und Immobilien erwerben, für sie galten die Beschränkungen durch eventuelle Genehmigungen nicht.

Heute gilt, dass die Gesellschaften, die im ausländischen Besitz oder wenigstens im Teileigentum ausländischer Firmen sind, in Ungarn ohne Genehmigung und ohne Einschränkungen nicht-fruchtbaren Boden erwerben dürfen. Geht es aber um Immobilienkäufe, bei denen denkmalgeschützte Objekte veräußert werden sollen, müssen Vorkaufsrechte und Genehmigungspflichten berücksichtigt werden.

 

Immobiliensuche: Wo finde ich das Traumhaus?

Möglichkeiten, das eigene Traumhaus zu finden, gibt es viele. Zum einen lohnt es sich, die gängigen Portale im Internet zu durchsuchen, denn dort finden sich zahlreiche Anzeigen für Haus- und Wohnungsverkäufe in den verschiedenen Regionen Ungarns. Auch Makler vor Ort können angesprochen werden, wobei viele dieser Makler – gerade rund um den Plattensee – sogar deutschsprachig sind.

Wer sich zu einer Probezeit im Land durchringen kann, nutzt diese Zeit am besten, um selbst nach Objekten zu suchen, die die angemessene Größe und Wohnfläche haben, aber auch im versprochenen Zustand sind. Vor dem eigentlichen Kauf sollte sich natürlich jeder selbst vom Zustand der Immobilie überzeugen und erst danach seine Unterschrift unter den Kaufvertrag setzen.

Oder sollen es Immobilien in Ungarn jenseits von Budapest und Plattensee sein? Das Land ist überraschend vielseitig: Auch die Steppenlandschaft der Puszta oder die ungarischen Mittelgebirge entlang der Donau bieten beeindruckende Landschaftsbilder und einige interessante Immobilien. Es lohnt auch hier, einmal über den Tellerrand hinauszublicken und abseits der Touristenströme sein Traumhaus zu entdecken.

Wichtig: Nicht blind ins Abenteuer stürzen, sondern beim Hauskauf im Ausland immer eine gewisse Vorsicht walten lassen. Es ist in der Regel sinnvoll, einen Anwalt hinzuzuziehen, denn er kennt die rechtlichen Gegebenheiten im Land bestens und kann eingehend zu den Rechten, Vorgaben und Pflichten beraten.

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