Chemnitz – ehemals „Karl-Marx-Stadt“ – reiht sich in die Zahl der vielen ostdeutschen Städte ein, in denen bei der Wohnungssuche ein großes Angebot zu günstigen Preisen zu finden ist, wo aber dennoch der Wegzug enorm ist. Die Sachsenstadt wird leergezogen und hat damit zu kämpfen, die Immobilien zu verkaufen oder zu vermieten. Ein Anbieter muss schon etwas Besonderes in petto haben, damit neue Mieter in die Innenstadt kommen.
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Immobilienmarkt: Was macht die Stadt besonders?
Nach Dresden und Leipzig steht Chemnitz an dritter Stelle der größten Städte Sachsens. Hier leben rund 240.000 Menschen – gleichzeitig ist der Bevölkerungsrückgang aber enorm hoch. Noch Anfang der 1990er Jahre lebten in der Stadt etwa 300.000 Menschen und anders als in den anderen beiden Städten konnte dieser Trend bisher lediglich aufgehalten, aber nicht rückgängig gemacht werden. Der Rückgang der Einwohner war lediglich in Halle und in Schwerin noch größer.
Der Grund: Der Strukturwandel fiel hier besonders hart aus, man profitierte bislang von einem hohen Grad der Industrialisierung. Daraus ergeben sich allerdings für die Zukunft auch Chancen, denn zahlreiche Großunternehmen haben sich dort niedergelassen. IBM, Continental oder VW sind mit Standorten vertreten. Dazu kommt das Potenzial, welches sich durch neue Technologien und Standorte entsprechender Firmen ergibt. Die Technische Universität lockt Studenten und Wissenschaftler und zieht somit ebenfalls ein Wohnungsklientel an.
In Chemnitz fehlt ein schönes Zentrum, was der Zeit unter der Herrschaft der DDR geschuldet ist. Nach der Trennung der beiden deutschen Staaten wurden zahlreiche Plattenbauten erschaffen, damit genügend Wohnraum vorhanden war. Dieser Bauboom ging zulasten einer pittoresken Ansicht. Vermietungen sind damit deutlich schwerer.
Das Gute an Adelsberg und Co.
Die Chemnitzer Stadtteile Rabenstein, Bernsdorf, Markersdorf, Harthaus, Yorckgebiet oder Rottluff haben wie alle übrigen Stadtteile durchaus etwas Interessantes zu bieten: Investoren machen hier einen großen Bogen und sehen bislang noch nicht, dass sich Wohnraum in allen Stadtteilen gut vermieten lässt. Der Preis pro Quadratmeter ist sehr niedrig und liegt deutlich unter dem Durchschnitt der deutschen Großstädte. Abschreckend wirkt zudem der Anteil der „alten“ Bevölkerung, denn hier leben überdurchschnittlich viele ältere Menschen.
Der Leerstand beläuft sich damit auf gut 15 Prozent. Doch der Ruf ist weitaus schlechter, als ihn die Stadt verdient hat. Die Chemnitzer verfügen mit über die höchsten Einkommen in Ostdeutschland. Teilweise ziehen Menschen von außerhalb hierher und sind letzten Endes sogar überrascht, was ihnen alles geboten wird.
Niedrige Preise für Zimmer und Mietwohnungen sind nur ein Aspekt, der das Leben hier lebenswert macht. Die Preise für Immobilien sind bislang nur in geringem Maße gestiegen und auch das nur in den guten bis sehr guten Lagen. Eine Wohnmöglichkeit im Altbau gilt immer noch als Schnäppchen und ist für rund 600 €/m² zu haben.
Gute Chancen für Anleger
Die Kaufpreise belaufen sich auf das Acht- bis Zehnfache der Jahresmieten – eine gute Chance für akzeptable Renditen der Anleger. Kaßberg und Schloßchemnitz punkten hier besonders und dort ist binnen der nächsten zehn Jahre auch kaum mit einem Mieterschwund zu rechnen. Fallende Mieten sind ebenso unwahrscheinlich.
Die Bestände werden derzeit vor allem mit Ein- und Zweiraumwohnungen angegeben, die sich gut vermieten lassen und gefragt sind. Als Uni-Stadt werden hier nicht wenige Wohnungen von Studenten gesucht und die möchten eben lieber eine kleine Immobilie, die günstiger im Unterhalt ist. Moderne Neubauprojekte in dieser Größe haben somit erstklassige Chancen auf Erfolg.
Die Mieten liegen in guten bis sehr guten Lagen bei etwa fünf bis sieben Euro/m², der Leerstand liegt meist bei weniger als fünf Prozent. Interessant: Ein Haus scheint beliebter zu sein als eine Wohnung, außerdem ist die Miete attraktiver als der Kauf. Geht es um die Wohnungssuche, so setzen Hausbesitzer besser auf die Vermietung als auf den Verkauf, hier lassen sich derzeit größere Erfolge erzielen. Auch die Kaufpreise sind moderat – sogar die schönsten Häuser aus der Gründerzeit kosten selten mehr als 1000 Euro pro Quadratmeter.
Die meisten Menschen suchen eine neue Wohnung in den Siedlungen in Rabenstein oder Schönau – hier gibt es allerdings deutlich mehr Mietangebote. Wer als Hausbesitzer verkaufen will, steht allein auf weiter Flur – Verkäufer gibt es kaum. Die Nachfrage ist dementsprechend hoch und auch die Kaufpreise können in guter Höhe festgesetzt werden.
Aufwärtstrend für Hausbesitzer (#1)
Aufwärtstrend für Hausbesitzer
Der Trend, dass Bauflächen am Stadtrand reduziert werden und immer wieder neue Gebiete innerhalb der Stadtgrenzen zur Bebauung freigegeben werden, fördert die Aufwärtsbewegung auf dem Chemnitzer Immobilienmarkt. Allerdings fehlen bislang immer noch Investoren und Bauträger, die die Errichtung von Einfamilienhäusern übernehmen – doch gerade die sind sehr gefragt. Ein Verkauf solcher Objekte würde sich leicht realisieren lassen.
In Zentrumsnähe steigen derweil die Preise, Anbieter können sich hier entsprechend nach oben orientieren. Zudem steigt die Grenze, die sich Immobilienkäufer selbst gesetzt haben. Wollten sie früher maximal 150.000 Euro investieren, gehen die möglichen Preise jetzt schon an die 200.000 Euro-Grenze.
Fazit für Verkäufer und Vermieter: Chemnitz ist in puncto Immobilienmarkt besser als sein Ruf und gilt derzeit sogar als Geheimtipp. Die zu erwartende Rendite gestaltet sich positiv und wird bei entsprechender Investitionsfreude sogar zu nicht gerade geringen Einnahmen führen.
Der Chemnitzer Immobilienmarkt – so sieht es bei der Wohnungssuche aus
Was ist für die Suche nach einer neuen Wohnmöglichkeit relevant? Ist es nur die Lage oder spielt auch die Ausstattung eine Rolle? Letzten Endes ist für viele Menschen ausschlaggebend, dass die Wohnungen zu niedrigen Kosten vermietet werden – und dass sie idealerweise nicht in Chemnitz liegen. Doch warum eigentlich? Der Immobilienmarkt gestaltet sich gerade derart positiv, dass Mietwohnungen in einigen Stadtteilen weggehen wie warme Semmeln.
Mietkosten in Chemnitz
Da die Mietkosten für Menschen, die eine neue Wohnmöglichkeit suchen, ausschlaggebend sind, fällt das Hauptaugenmerk natürlich auf diesen Aspekt. Hier kann die Sachsenstadt durchaus punkten, denn die Kosten sind bereits seit langer Zeit konstant und steigen selbst in guten bis sehr guten Wohnlagen nur wenig an. Die Preise sind hier auch in den beliebteren Gebieten durchaus akzeptabel.
Generell punktet Sachsen mit einer niedrigen Miete. Die Mietkosten für Neuverträge sind zwischen 2012 und 2013 in Berlin um 3,5 Prozent gestiegen, in Sachsen jedoch nur um 0,8 Prozent. Auch die Bestandsmieten stiegen nur in geringem Maße an. Die zugehörige Statistik ist zwar nun schon etwas älter, die Aussagen darin sind aber immer noch aktuell. Denn egal, welche Wohnfläche oder in welcher Straße gesucht wird, wer etwas zum Wohnen finden möchte, ist in Chemnitz an der richtigen Adresse.
Das Angebot ist groß, gleichzeitig sind die Mietkosten gering. Eine interessante Kombination – wäre da nicht der schlechte Ruf der Industriestadt, die sich bis vor wenigen Jahren vor allem durch ihre Plattenbauten auszeichnete. Investoren sind dabei, neuen Wohnraum zu schaffen, der attraktiv und günstig zugleich ist. Denn wer hier wohnt, möchte weder auf den Balkon noch auf eine annehmbare Aussicht verzichten – auch wenn diese nur bis zum nächsten Hochhaus reicht.
Mieten oder kaufen: Worauf kommt es an?
Wer erst einmal zur Miete leben möchte, muss auf die gleichen Dinge achten wie jemand, der die passende Kaufimmobilie sucht. Zum einen sind hier Größe und Ausstattung des Wohnraums zu nennen, die vor allem für Familien mit Kindern eine Rolle spielen. Der Student, der nur für absehbare Zeit bezahlbaren Wohnraum sucht, kommt auch mit weniger Platz aus.
Ein- und Zweiraumwohnungen sind in der Chemnitzer Innenstadt momentan besonders gefragt, was auch an der Vielzahl an Studenten liegt, die hier zeitweise leben. Sie wollen nicht mehrere km bis zur Hochschule fahren müssen, sie brauchen Wohnraum direkt nebenan. Keine Frage – dieser ist vorhanden, allerdings auch stark gefragt.
Trotzdem steigen die Preise kaum an, was für Neusuchende wichtig zu wissen ist. Lediglich die Konkurrenz mit anderen Suchenden ist größer. Höhere Preise werden aber für mehr Komfort gefordert, die Angebote gestalten sich entsprechend. Wer einen Balkon haben möchte, eine Einbauküche oder sogar einen Garten nutzen will, muss also tiefer in die Tasche greifen. Mehr als 7,50 Euro pro Quadratmeter werden aber auch in sehr guten Lagen derzeit nicht gefordert.
Selbst für Objekte, die zum Kaufen freigegeben sind, werden nicht mehr als 1000 Euro fällig – was schon bemerkenswert ist, angesichts der hohen Preise in anderen Städten des Landes. Selbst in Dresden liegen die Preise höher und beide Städte liegen nun einmal im gleichen Bundesland.
Zum Vergleich: Im Durchschnitt der deutschen Städte müssen rund 7,5 regionale Pro-Kopf-Jahreseinkommen eingerechnet werden, wenn Wohnraum mit rund 100 Quadratmetern gekauft werden soll. In München liegt dieser Wert sogar doppelt so hoch. In Chemnitz aber werden nur vier solcher Jahreseinkommen fällig – bei gleicher Wohnungsgröße und ausgezeichneter Lage!
Ein Problem stellen aber immer noch Wohnmöglichkeiten mit großen Ausmaßen dar. Denn diese sind gerade von Familien stärker gefragt, angesichts der früheren Plattenbauweise und der Standardgröße dieser Immobilien reicht der Platz hier aber oft nicht aus. Die Folge: Die Familien orientieren sich woanders und ziehen notfalls ganz weg. Auch hier müssen Investoren umdenken.
Auf der einen Seite sind es die kleinen Wohnungsangebote, die von Alleinstehenden und Studenten sowie Älteren gefragt sind. Auf der anderen Seite muss auch Familien etwas geboten werden, damit der Wegzug reduziert wird. Ein ausgewogenes Verhältnis der benötigten Wohnungsgrößen ist daher wichtig und muss in Zukunft umgesetzt werden.
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