Quadratmeter berechnen: So berechnet man die Wohnfläche richtig

Immobilien werden nach Quadratmetern verkauft. Hier sollten sich Interessenten aber durch genaues Ausmessen absichern, denn in vielen Fällen sind die angegebenen Quadratmeterzahlen nicht richtig. Vor allem spielt die jeweilige Berechnungsmethode eine Rolle und so kommen für ein und denselben Wohnraum unterschiedliche Angaben zustande.

Inhaltsverzeichnis: Das erwartet Sie in diesem Artikel

Berechnung nach bestimmter Methode?

Bei der Berechnung der Quadratmeteranzahlen gibt es in Deutschland keine festgelegte Methode – so können Immobilienverkäufer also unterschiedliche Arten anwenden, wenn es um die Ermittlung der jeweiligen Wohnfläche geht. Stiftung Warentest geht sogar davon aus, dass in zwei von drei Fällen die Wohnflächen nicht richtig berechnet werden und mehr als einen Quadratmeter von der reellen Anzahl abweichen. Immobilieninteressenten sollten sich daher eingehend mit der zugrunde liegenden Methode beschäftigen und Verkaufsangebote nur auf Basis der gleichen Berechnungen miteinander vergleichen.

So gibt es zum einen die Berechnungsmöglichkeit nach der DIN-Norm, zum anderen kann die Wohnflächenverordnung angewendet werden. Dabei muss die DIN-Norm sogar noch einmal unterteilt werden und wird in DIN 277 und DIN 283 unterschieden. Die letztgenannte Norm ist allerdings veraltet und wird nur noch selten angewendet. Wird im Kauf- oder Mietvertrag keine andere Methode zur Berechnung vereinbart, so gilt die Berechnung nach der DIN-Norm.

Was zählt zur Wohnfläche?

Der Keller einer Wohnung oder eines Hauses, die Waschküche oder auch die Heizungsräume und Garagen werden nicht mit zur Wohnfläche gerechnet. Umgekehrt zählen aber die Flächen, auf denen sich beispielsweise Öfen und Badewannen befinden, auf denen Einbaumöbel stehen oder die durch Türen und Fenster in Anspruch genommen werden, mit zur Wohnfläche. Wichtig ist bei der Berechnung der Wohnfläche, wie hoch der Raum jeweils ist.

Daher gilt Folgendes:

Flächen unter einer Schräge zählen zur Wohnfläche, wenn sie mehr als einen Meter Raumhöhe betragen. Sie werden bis zu einer Raumhöhe von zwei Metern aber nur zu 50 Prozent angerechnet. Die Fläche unter einer Schräge bis zu einem Meter Raumhöhe zählt nicht zur Wohnfläche.
Alle Räume und Teile von Räumen, die mindestens eine Raumhöhe von zwei Metern aufweisen, werden zu 100 Prozent angerechnet.
Für Flächen unter einer Treppe gilt das gleiche Prinzip, auch hier beginnen die 100 Prozent Wohnfläche erst bei einer Raumhöhe von zwei Metern.
Pfeiler, Säulen, Vormauerungen und Schornsteine zählen nicht zur Wohnfläche, sofern sie eine Fläche von 0,1 Quadratmeter einnehmen und höher als einen Meter sind.
Für die Nischen von Fenstern, Türen und Wänden gilt, dass sie nicht zur Wohnfläche zählen. Reichen die Nischen bis zum Boden müssen sie mindestens 13 Zentimeter tief sein, um anrechnungsfähig zu sein.
Werden Wintergärten und Schwimmbäder nicht beheizt, zählen sie nur zu 50 Prozent zur Wohnfläche.
Balkone, Terrassen und Dachgärten dürften nur zur Hälfte angerechnet werden, wobei dies der Maximalwert ist. Normalerweise werden sie nur zu einem Viertel hinzugerechnet.

Berechnung nach der DIN-Norm

Wird die Wohnfläche mit der DIN-Norm 277 berechnet, so birgt dies für Vermieter und Verkäufer durchaus Vorteile, denn diese Berechnung ist ein wenig großzügiger. Ausgegangen wird dabei erst einmal von der tatsächlichen Grundfläche des Objekts. Dazu wird als erstes die Brutto-Grundfläche ermittelt, die sich über die Außenmaße der Immobilie ergibt. Danach muss die Konstruktionsfläche abgezogen werden, das sind also Wände, Pfeiler sowie alle Stützen, die im Gebäude untergebracht sind.

Das ergibt die Netto-Grundfläche. Diese wird nun in drei Arten von Flächen unterteilt, sodass sich die Funktions-, Verkehrs- und die Nutzfläche ergeben. Bewohnte Zimmer zählen zur Nutzfläche, Lagerräume sind Funktionsräume und Flure gehören zu den Verkehrsräumen. Nutz- und Verkehrsflächen werden zusammengezogen und somit ergibt sich die Quadratmeterzahl der Immobilie. Dabei erfolgt eine komplette Anrechnung aller Schrägen, Balkone und Kellerräume.

Die Gesamtfläche, die vermietet oder verkauft werden kann, ist somit deutlich größer. Die Unterschiede zur erstgenannten Berechnungsmethode können dabei gravierend sein und bis zu 40 Prozent betragen. Wird eine Wohnung oder ein Haus dann nach der Wohnflächenverordnung berechnet, so kann ein Mieter oder Käufer eine Mietminderung oder einen Nachlass des Kaufpreises zur Not gerichtlich erstreiten.

Was ist, wenn die Wohnfläche zu klein ist?

Mieter haben das Recht dazu, die Miete zu mindern, wenn die tatsächliche Wohnfläche um zehn Prozent oder mehr von der im Mietvertrag vereinbarten Fläche abweicht. Auf Kaufverträge lässt sich dieser Grundsatz allerdings nur bedingt umlegen, hier müssen in der Regel Gerichte über eine Minderung entscheiden. In Gerichtsurteilen von 2003 wurde durch den Bundesgerichtshof festgelegt, dass jeder Prozentpunkt, um den sich ein Vermieter verrechnet hat, von der Miete abgezogen werden darf. Die Vorauszahlungen auf die Nebenkosten dürfen dann in gleichem Maße verringert werden.

Für die Zukunft gilt, dass der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung dann die tatsächliche Wohnfläche ansetzen muss. Ein Mieter kann übrigens sogar einen Teil seiner Kaution wieder zurück erhalten, denn die maximale Höhe der Kaution darf drei Monatskaltmieten betragen. Übersteigt die hinterlegte Summe nun diesen Wert, so muss der Vermieter einen Teil des Geldes herausgeben.

Rechte der Mieter und Vermieter

Übersteigt die angegebene Wohnfläche die reale um mehr als zehn Prozent, kommt die eben genannte Mietminderung zum Tragen. Ist das aber nicht der Fall und weicht die Wohnfläche um weniger als zehn Prozent ab, so kann der Mieter keinen Nachlass fordern.

Wichtig: Wenn der Vermieter die Wohnfläche zugesichert hat, muss sich auch richtig sein. Wurde also ein Mietpreis vereinbart, der sich nach den Quadratmetern bemisst, so sehen die Gerichte dies als Zusicherung für die angegebenen Quadratmeter. Vermieter versuchen daher nicht selten, sich das eine oder andere Schlupfloch offen zu halten.

Ein Beispiel: Im Mietvertrag ist die Rede von einer unverbindlichen Angabe der Wohnfläche. Messfehler seien nicht ausgeschlossen, die Wohnfläche sei nicht Teil des Mietgegenstandes. Sind ungefähre Angaben im Mietvertrag zu finden, so sind diese allerdings bindend.

Möglich ist auch, dass im Mietvertrag überhaupt keine Angaben zur Wohnfläche zu finden sind, dann ist es wichtig, was in der Immobilienanzeige stand oder was der Flächenplan aussagt. Die Quadratmeter müssen allerdings benannt werden, wenn es um die Berechnung der Nebenkosten geht. Hier können Mieter immer noch ihre Chance nutzen und die Wohnfläche nachmessen. Dadurch kann sich eine Minderung der Zahlungen ergeben.

Die Wohnflächenverordnung gilt aber nur, wenn nichts anderes vereinbart wurde. Beruft sich der Vermieter oder Verkäufer im Vertrag auf die DIN-Norm 277, so kann die Fläche größer sein als nachgemessen. Für Kaufverträge gelten allerdings besondere Regeln: Die angegebenen Quadratmeter sollen für Käufer unverbindlich sein – Abweichungen und daraus resultierende Forderungen müssen meist gerichtlich erstritten werden.

Ein Mieter kann, wenn er den Irrtum des Vermieters erkannt hat, per Mahnbescheid, Klage oder (bei genügend gutem Willen) durch ein Schreiben das zu viel gezahlte Geld zurückfordern. Die Rückforderung darf sich dabei auf die letzten drei Jahre beziehen, wobei das Kalenderjahr jeweils grundlegend ist. Der Vermieter kann hier von seinem Recht auf Verjährung Gebrauch machen, auch wenn der „überzahlte“ Zeitraum deutlich länger als drei Kalenderjahre zurückliegt bzw. umfasst.

Guter Rat zum Schluss

Mieter oder Käufer sollten unbedingt nachmessen, ob die angegebene Wohnfläche im Vertrag stimmt. Wurde zur Berechnung der Wohnfläche hier nichts vereinbart, so gilt die Wohnflächenverordnung.
Käufer sollten die Immobilie zwingend ausmessen, ehe sie den Kaufvertrag unterzeichnen, denn eine Minderung des Kaufpreises ist im Nachhinein sehr schwierig. Auch die Forderung von Schadensersatz wird durch viele Gerichte verwehrt.
Mieter sollten unbedingt zuerst das Gespräch mit dem Vermieter suchen und erst dann von ihrem Recht auf Minderung Gebrauch machen. Eine gütliche Einigung ist in jedem Fall vorzuziehen!
Wer sich nicht sicher ist, was das Ausmessen angeht, sollte einen Bauingenieur oder Architekten hinzuziehen. Diese können auch ein schriftliches Gutachten erstellen.