Rohbaukosten sind die finanziellen Aufwendungen von Bauherren für die Errichtung ihres Rohbaus. Der Faktor ist immens, man geht von 45 – 50 % der Gesamtkosten aus.
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Was gehört zu den Rohbaukosten?
Rohbaukosten gehören im Ganzen zu den größten Kostenfaktoren bei einem Hausbau. Innerhalb dieser Kosten macht die Erstellung des Mauerwerks den größten Anteil aus. Es können bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus mit Stahl-, Beton- oder Klinkerkonstruktion und einer Grundfläche zwischen 120 – 140 m² rund 70.000 bis 80.000 Euro sein. Das sind natürlich grobe Schätzungen.
Nicht nur bezüglich der Größe, sondern auch wegen der Aufteilung der Räume, der damit zu errichtenden Wände und wegen den verwendeten Baumaterialien dürften die finanziellen Aufwendungen von Fall zu Fall erheblich variieren. Spezielle Grundrisse verursachen fast immer höhere Rohbaukosten als ein Standardgrundriss. Die Dachkonstruktion gehört ebenfalls zum Rohbau, man geht hier von rund 30.000 Euro aus. Auch das ist wiederum eine sehr grobe Richtlinie.
| Arbeiten | Anteil der Baukosten (in Prozent) |
| Erdarbeiten | 2 |
| Mauerarbeiten | 17 |
| Betonarbeiten | 16,5 |
| Zimmerarbeiten | 2,5 |
| Dachdecker | 3 |
| Entwässerung | 1,5 |
| Fenster und Türen | 6 |
| Heizung/Lüftung | 7 |
| Sanitär | 5 |
| Elektroinstallation | 2 |
| Estrich | 2 |
| Bodenbeläge | 4 |
| Fliesen | 1,8 |
| Verputzarbeiten | 10 |
| Maler | 1,8 |
| Schlosser-/Klepmnerarbeiten | 3 |
| Reinigung | 0,1 |
| Treppen | 1 |
| Schreiner | 5 |
| Rolladenarbeiten | 2 |
| Sonstiges | 6,8 |
Hinzu kommen wichtige Positionen wie die Kanalisierung und die damit verbundenen Bodenarbeiten. Erst mit den entsprechenden Kanälen ist die spätere Verbindung zu den Hauptversorgungsleitungen des Wohngebietes mit Frischwasser und Abwasser herzustellen. Neben den Kanalisierungsarbeiten gehört dazu auch der Einbau von Spezialelementen. Kanäle und sämtliche speziellen, überwachungspflichtigen Bauelemente des Hauses – auch der Schornstein gehört dazu – müssen abgenommen werden.
Die Bauausführung sollte von Fachleuten durchgeführt werden, während viele andere Bestandteile des Rohbaus – etwa das Errichten von Wänden – durchaus in Eigenleistung zu erstellen sind. Allein durch die Spezialelemente – also ihren Bau und ihre Abnahme – entstehen Zusatzkosten von durchschnittlich 15.000 Euro.
Wie sehr lassen sich die Rohbaukosten durch Eigenleistung verringern?
Der erste Schritt vor der Errichtung des Rohbaus ist das Einholen von Angeboten. Das ergibt sich zwangsläufig durch den hohen Kostenanteil. Wenn die günstigsten und gleichzeitig guten Handwerksfirmen gefunden wurden, können die Bauherren überlegen, welchen Anteil am Rohbau sie in Eigenleistung ausführen können. Die Eigenleistung spart natürlich Geld, erfordert aber auch handwerkliche Erfahrung, viel Arbeitseinsatz und – wenn Freunde und Verwandte helfen – deren entsprechende Bezahlung und auch Versicherung. Es ist durchaus möglich, einen Anteil von vielleicht 50 – 70 % am Rohbau selbst zu erstellen, doch die Einsparungen belaufen sich nur auf vielleicht 20 – 40 %. Unter Umständen sparen die Bauherren dabei auch gar nichts. Ein geschickter Ingenieur, der selbst beim Rohbau seines Hauses mit anfassen möchte, könnte nämlich in derselben Zeit auch Überstunden (oder selbstständige Zusatzaufträge) in seinem Fachgebiet als Ingenieur leisten, die besser bezahlt würden als die ersparte Handwerkerleistung. Das muss jeder Bauherr für sich entscheiden.
Welche staatlichen Zuschüsse zu den Rohbaukosten sind möglich?
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In den letzten Jahren wurden die staatlichen Zuschüsse etwas gekürzt. Dennoch haben Hausbauer immer noch die Chance, von verschiedenen Förderungen beim Rohbau zu profitieren. Der Bund, die Länder und die Kommunen gewähren Subventionen. Diese beziehen sich vorrangig auf das energieeffiziente Bauen, hierfür gibt es die größten finanziellen Zulagen.
Auch Familien und der alters- und behindertengerechte Bau eines Hauses werden vom Staat unterstützt. Vor allem die auf Energieeffizienz angelegte Bauweise bedeutet im Vergleich zum traditionellen Bauen etwas höhere Kosten. Um die potenziellen Bauherren nicht abzuschrecken, hat der Bund diverse Förderprogramme aufgelegt. Zinsgünstige Kredite kommen von der KfW, sie können die Rohbaukosten deutlich senken. Die genauen Konditionen sollte man bei der Bank erfragen, weil hier auch Änderungen möglich sind. Aber da Energieefizienz ein wichtiges politisches Ziel ist, lohnt es sich, beim Thema nachzuhaken.
Unter Umständen fördert die Kreditanstalt für Wiederaufbau den Bau und Baunebenkosten sowie Kosten, die für eine Beratung und Planung sowie die Begleitung während des Baus anfallen. Auch förderwürdig: Wenn zum Beispiel bisher nicht als Wohngebäude genutzte Objekte wie Scheunen zu Wohngebäuden umgewidmet werden. Hier bietet die KfW unterschiedliche Förderungen an, welche gezielt beantragt werden müssen. Nicht in Frage kommt in der Regel Unterstützung bei Rohbaukosten, wenn es sich lediglich um Ferienhäuser oder Ferienwohnungen handelt. Es ist wichtig, dass die Immobilie später selbst genutzt wird, und zwar nicht nur im Urlaub. Es empfiehlt sich also, genau zu klären, welche staatlichen Mittel im Einzelnen abrufbar sein könnten. Fragen kostet nichts und wer sich nicht informiert, kann bares Geld verlieren.
Faktoren für die Rohbaukosten des Hauses
Verschiedene Details bestimmen beim Hausbau, wie teuer schon der Rohbau wird. In der Regel entwickeln die Bauherren allmählich einen recht genauen Plan zur Gestaltung ihres Traumhauses. Dazu gehören
- die Zahl der Etagen,
- wenige große oder etwas mehr kleinere Zimmer,
- der Raumbedarf im Ganzen,
- ein eventueller Keller und
- ein eventuell ausgebautes Dachgeschoss.
Es gibt kaum Grenzen für die Wünsche von Häuslebauern, allein die Finanzen bestimmen, was möglich ist. Mit Fotos und Plänen können sich die Bauherren mit solchen Fragen auseinanderzusetzen, in vielen Fällen wird ein Architekt eigens beauftragt. Wenn diese Fragen geklärt sind, lassen sich die Rohbaukosten kalkulieren. Der Rohbau wird die äußere Kontur des Hauses bestimmen, also alle inneren und äußeren Wände, die Treppen und das Dach, den gemauerten Schornstein und den Keller, falls beides gewünscht wird. Zum erweiterten Rohbau gehören noch der Innen- und der Außenputz, der Trockenausbau und die Dacheindeckung. Damit wäre das Grundgerüst des Hauses vollkommen. Zum Rohbau gehört ein Fundament, das gegen Wasser dicht sein muss, sonst steht die Baukonstruktion nicht richtig. Der Baugrund ist vorab zu überprüfen. Weiterhin sind die Wärme- und Schalldämmung von Wänden und Decken essenzielle Faktoren, welche die Rohbaukosten beeinflussen.
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Der Einfluss des Baumaterials auf die Rohbaukosten
Die verwendeten Baustoffe und sonstigen Materialien beeinflussen selbstverständlich ebenso sehr stark die Kosten für den Rohbau. Außenwände sollten stets besonders robust sein, weil sie das Haus vor äußeren Wetterbedingungen schützen. Es gibt altbewährte Rohstoffe zum Mauern wie Ziegel und Kalksandstein, die keine außerordentlichen Kosten verursachen. Die alternativen Baustoffe wie Waschbeton oder auch Fachwerkwände sind deutlich preisintensiver. Wer ein Haus mit Keller bauen möchte, muss hierfür die Voraussetzungen schaffen. Zu diesen gehört eine ausgehobene Grube mit ausreichender Wärmedämmung, auch genügend große Fenster zum Lüften und eine angemessene Raumhöhe (ab 2,30 m) sind erforderlich. Wenn eine Sauna im Keller untergebracht werden soll, benötigen die Bauherren dazu eine Abwasserhebeanlage. Dazu kommen dann Fliesen, die natürlich mehr oder weniger preisintensiv sein können.
Auch beim Dach lassen sich sehr preisgünstige und auch wesentlich teurere Varianten realisieren. Schicke Dachziegel kosten um einiges mehr. Darüber hinaus beeinflusst die erforderliche Statik des Dachstuhls die Rohbaukosten. Wenn eine Solaranlage auf dem gesamten Dach geplant wird, muss der Dachstuhl sehr stabil gebaut werden. Eine wichtige Entscheidung ist diejenige über die Dachform. Hier existieren verschiedenste Möglichkeiten. Die am häufigsten verwendete und auch effizienteste Lösung ist ein Sparrendach. Wer sich allerdings für die teureren Varianten des Kehlbalken- oder Pfettendachs entscheidet, erzielt damit größere Spannweiten.
Wie stark können Fehler die Rohbaukosten erhöhen?
Zu spät erkannte Fehler können schlimmstenfalls zu einer Explosion bei den Rohbaukosten führen, in Extremfällen sind Aufschläge über 50 % möglich. Nur selten liegt der Fehler im Plan des Rohbaus, für den ein Architekt – auch bei Standardbauten – verantwortlich zeichnet. Die Materialien jedoch müssen von Anfang an exakt und genau verarbeitet werden. Wenn es hierbei Fehler gab, könnten diese erst nach dem Einzug der Bewohner zum Vorschein kommen. Es würden sich Mängel wie Risse oder Feuchtigkeit mit nachfolgendem Schimmel zeigen. In den meisten Fällen sorgen Kontrollen des Bauleiters während der Rohbauphase dafür, dass fehlerhaft eingesetztes Material rechtzeitig erkannt und ausgewechselt wird, doch auch das treibt die Kosten in die Höhe. Es ist daher enorm wichtig, auf die Qualität von Baustoffen und ebenso auf eine genaue Bauausführung zu achten. Für diese Details zeichnet das Bauunternehmen verantwortlich. Dieses kontrolliert auch Subunternehmen und externe Partner.
Unvorhergesehene Probleme beim Rohbau
Einige unvorhergesehene Kostenfaktoren basieren nicht auf Fehlern bei der Planung, der Materialauswahl oder der Bauausführung, sondern auf äußeren Umständen. Diese sind teilweise unkalkulierbar:
- mangelhafter Baugrund, der eine Sanierung erfordert
- Anlieferung der falschen Produkte
- Terminengpässe
- schlechte Wetterlagen (Sturm, Starkregen, Kälteeinbruch)
- unzuverlässige Handwerker
Solche Ereignisse kosten Zeit und Geld. Es droht die Gefahr, dass Bauherren den Überblick verlieren. Eine Fachfirma wird solche Fehlerquellen einkalkulieren, darüber hinaus kann sie den Hausbau qualifizierter und schneller ausführen. Ambitionierte Laien überschätzen sich, für viele Arbeitsschritte fehlt die Routine. Der Einfluss des Wetters ist nicht zu unterschätzen. Wenn ein Haus im Herbst gebaut wird, müssen bestimmten Arbeitsschritte vor dem ersten Kälteeinbruch erledigt sein. Dazu gehören vor allem der Keller und die Bodenplatte. Bei Frost bindet Beton mangelhaft ab. Darüber hinaus ist eine Bauorganisation aufwendig, hier ist Professionalität gefragt. Wer einen Pauschalauftrag an eine Baufirma erteilt, behält den Überblick über seine Rohbaukosten und ist auch juristisch abgesichert. In Deutschland geht man durchschnittlich von 507 Euro Rohbaukosten pro Quadratmeter aus.
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